交通事故中车主责任浅析/黄登雄

作者:法律资料网 时间:2024-07-05 08:40:24   浏览:8616   来源:法律资料网
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交通事故中车主责任浅析

黄登雄


(一)我国关于机动车交通事故赔偿责任承担主体的立法现状
  关于车主在交通事故赔偿中的责任,存在太多的争论。《民法通则》第123条规定:从事高空 、高压 、易燃、易爆、剧毒、放射性、高速运输工具等对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的,应当承担民事责任;如果能够证明损害是由受害人故意造成的,不承担民事责任。此条确立了无过错责任原则在我国的侵权行为法中的适用。按照目前的通说,机动车属于高速运输工具,机动车造成的交通事故损害,无疑应当适用《民法通则》第123条的规定。
随着《道路交通安全法》的实施,《道路交通事故处理办法》终止施行,车主的垫付义务失去依据,这是否意味着车主在交通事故损害赔偿中无须再承担任何责任?答案是否定的。《道路交通安全法》对车主责任未作出明确的规定,并不是忽略了这个问题,而是因为确定承担责任的主体较为复杂,在实践中需要根据民法的有关规定和案件的具体情况确定,因此才未作出一刀切的规定,故而采用了“机动车一方”这样一个比较宽泛的用语。显然,“机动车一方”包括驾驶员和车主,甚至包括乘车人员(譬如车上人员与驾驶员争吵、车上人员发生打架致驾驶员未能专心驾车而引发交通事故等情形),既未一概肯定由车主或驾驶员承担责任,也未排除车主或驾驶员承担责任,交由法官在个案中根据民事法律的规定,再结合案件事实确定,以免产生因特别法作出硬性规定而排除了一般法律的适用,但又不合理的情形。《道路交通安全法》第76条只解决了机动车之间、机动车与非机动车、行人之间的责任分配,对于机动车一方内部及单辆机动车发生交通事故情况下的责任承担,则须根据民事法律和具体案情认定。侵权行为法的基本原则是自己责任原则,即每个人只应对自己的行为所造成的损害后果负责,侵权行为人要能够转移责任,或者他人必须替侵权行为人造成的损害后果负责,均须有法律的规定。针对交通事故中驾驶员与车主的责任承担,驾驶员系交通事故的直接侵权行为人,如果没有其转移责任的法律规定,自然应当承担侵权责任,而对于车主是否须为驾驶员的行为承担责任,则须从实际出发,进一步审查车主对交通事故发生是否有过错以及车主与实际使用人之间的关系,确定其相应的责任,简单的一概令车主承担共同赔偿责任、连带责任或不承担责任,都是不公平的。
  (二)、无过错责任产生的社会和法理基础
  1、无过错责任产生的社会基础
我们知道,从无过错责任产生的历史渊源来说,无过错责任之所以产生,是因为:19世纪,西方资本主义国家经济的迅速发展,导致工业灾害频生、交通事故骤增、公害严重损害人们的生命健康以及产品缺陷经常导致消费者的严重损害。而且在现代工业事故中,基于工人过失或不可抗力的事件占有相当大的比重。在这种情况下,人们试图寻找一种较之传统过错责任原则更为严格的法律对策对受害人提供保护和救济。于是在实行过错推定和举证责任倒置之后,进一步产生了无过错责任。无过错责任是从整个社会利益之均衡、不同社会群体力量之对比,以及寻求补偿以息事宁人的角度来体现民法的公平原则的,它反映了高度现代化社会化大生产条件下的公平正义观,也带有社会法学的某种痕迹。无过错责任对于个别案件的适用可能有失公允,但它体现的是整体的公平和正义。无过错责任其实就是一种危险责任,即因所从事的作业活动具有高度的危险而产生的责任。
  2、无过错责任产生的法理基础
从危险责任的法理来说,侵权行为法中之所以产生危险责任这一归责原则是基于以下原因:
其一,风险开启理论。从事危险活动,或者占有、使用危险物品的人本身制造了对他人人身、财产权益造成损害的危险,因此作为危险源的开启者,当然需要承担责任;
其二,风险控制与分散理论。从事危险活动或者占有、使用危险物品的人对于这些活动或物品的性质具有最为真切的认识,也最具有能力控制危险的现实化,因此作为危险的控制者,其应当承担责任。而且通过法定的强制责任保险以及商业保险,这些人完全有能力将风险加以分散;
其三,报偿理论。从事危险活动或者占有、使用危险物品的人从这一活动中获得了利益,基于享受利益者承担风险的原则,其应当承担责任。具体到交通事故中,一个人购买了一辆车,他就能够支配该车的运行,并从该车的运行中获得利益,这种利益可以多种形式体现,用于生产经营、出租可获取经济利益,自用则获得工作生活的便利,但拥有车辆的同时也为社会增添了一个合法的危险物,给社会带来潜在的危险,因此,作为车辆的保有人,应当承担相应的危险责任。
从无过错责任产生的社会和法理基础可知,机动车损害赔偿责任的负担以法定义务为依据,是一种“危险责任”,其责任主体应包括机动车的所有者和使用者。首先是汽车的所有人(车主),亦即保有人,一般情况下,车主对其车辆握有支配权,运营的利益归属也归车主;其次是车辆使用人,车辆使用人如果从驾驶车辆这一高度危险的活动中获得了便利或者运营利益,也应当成为承担危险责任的主体。作为雇员的机动车驾驶员,其从事高度危险作业所获得的只是谋生的工资,没有获得高风险作业下的高利益,虽车辆的具体操作是自己掌握,但运行支配受车主的控制,运行利益归属车主,因此,法律规定雇员的责任由雇主承担。
  (三)我国司法实践对机动车保有人的判断标准
我国司法实践对承担无过错责任的机动车保有人的判断标准明确采取了运行支配说与运行利益说。《最高人民法院关于被盗机动车辆肇事后由谁承担损害赔偿责任问题的批复》答复“使用盗窃的机动车辆肇事,造成被害人物质损失的,肇事人应当依法承担损害赔偿责任,被盗机动车辆的所有人不承担损害赔偿责任。”其法理基础在于被盗机动车辆的所有人非自愿地丧失了对车辆的控制和支配,不具有运行支配权和运营利益,因而不承担责任,该答复未排除车辆在正常运营下车辆所有人的责任。《最高人民法院关于连环购车未办理过户手续原车主是否对机动车发生交通事故致人损害承担责任的复函》则认为:“连环购车未办理过户手续,因车辆已交付,原车主既不能支配该车的运营,也不能从该车的运营中获得利益,故原车主不应对机动车发生交通事故致人损害承担责任。”该复函基本上反向明确了车主对机动车发生交通事故致人损害要承担责任,只是要确定谁是真正车主。负责起草该批复的杨永清法官对该批复的解读为:“根据危险责任思想和报偿责任理论来确定机动车损害赔偿的责任主体,具体操作就是通过‘运行支配’和‘运行利益’两项标准加以把握。所谓运行支配通常是指,可以在事实上支配管领机动车之运行的地位。而所谓运行利益,一般认为是指因机动车运行而生的利益。换言之,某人是否属于机动车损害赔偿责任的主体,要从其是否对该机动车的运行于事实上位于支配管理的地位和是否从机动车的运行中获得了利益两个方面加以判明。进一步说,某人是否是机动车损害赔偿的责任主体,以该人与机动车之间是否有运行支配和运行利益的关联性加以确定。”
  (四)、车主承担责任的类型
  根据以上法律规定、司法解释和理论,按照运行支配与运行利益说,车主承担责任的类型主要有以下几种:
  1、自己责任:在驾驶员就是车主的情况下,驾驶员的责任就是车主自己的责任。
  2、雇主责任:在驾驶员是在从事雇佣活动中发生交通事故的,驾驶员与车主之间的责任承担应依据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第9条予以确定。
  3、连带责任:在车辆有安全隐患或车主有过错的情况下,车主与车辆使用人构成共同侵权,车主责任应依据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第3条予以确定。
  4、不承担责任:①因被盗、被抢等车主意志外原因,导致车辆被他人控制,进而发生道路交通事故;②如果名义车主提供了充分证据证实车辆确已实际移转,且名义车主自身没有过错,真正车主也承认其车主身份,在这种情况下,名义车主可不承担责任。
  5、在一定范围内承担共同赔偿责任:车主与实际使用人之间存在承包经营、挂靠、租赁等经济利益关系,车主对交通事故的发生也没有过错,则应在一定范围内承担赔偿责任。
  6、补偿责任:车辆被借用,车主从车辆的使用中不获取经济利益,对交通事故中的发生也没有过错,依据《民法通则》第123条及公平原则确定车主承担一定的责任,主要考虑应确保交通事故造成的人身损害能够得到适当补偿。
  对于上述分类中的自己责任、雇主责任、连带责任和不承担责任,已有法律的明确规定,应没有争议。司法实践存在较大争议的是出租车辆与出借车辆两种情形下的责任承担。
  (五)正确区分以营利为目的的车辆出租与纯友情的车辆出借,合理划分车主责任承担。
确定车主在交通事故致人损害中应承担何种责任及数额,应区分以营利为目的的出租车辆行为与不具有营利目的的纯粹的友情借用车辆行为。
  1、以营利为目的车辆出租的车主责任 
车辆所有人将其车辆投入以营利为目的的出租经营,显然属于从事高度危险作业,具有典型的运营经济利益,表面上看,出租人将车辆出租给租用人后,就丧失了对出租车辆的控制和支配,让其承担责任似有不公,其实不然。车辆的所有人对出租车辆负有维修保养,确保车辆保持适于运营的良好状态的义务;对租用人负有谨慎审查,确保将车辆出租给驾驶技术熟练的驾驶员,以尽可能降低交通事故发生风险的义务。而实际上,车辆出租人为追求营利目的,对车辆租用人的审查仅限于表面形式审查,只审查有无驾驶证,对租用人的驾驶技术熟练程度无法审查,更无法对出租车辆的转借转租进行控制,无疑大大增加了汽车这种合法的危险物对社会可能造成损害的风险。车辆所有人失去对出租车辆的控制和支配是由于自身追求营利目的的主观故意行为,与被盗机动车辆的所有人非自愿地丧失了对车辆的控制和支配完全不同,车辆出租人对因追求营利目的而主动放弃约定时间内车辆支配权并由此造成的事故潜在危险应承担无过错的危险责任。最高人民法院在被盗车辆案批复及连环购车案复函两案中的亦反向确定了车主应承担损害赔偿责任。
  至于出租车辆的车主应承担责任的限额,一概让车主承担连带责任是不合理的,这样会扼杀了整个租车行业的发展,不利于社会经济的发展;但车主不承担任何责任也是不合法、不合理的,这会造成出租车辆的车主只享受从事汽车营运这种高度危险作业所带来的利润,而不需承担从事高度危险作业所带来的风险,助长唯利是图,降低或省去采取措施防范高危作业事故发生的投入,加大整个社会的交通公共安全隐患,也不符合《民法通则》第123条规定的无过错责任原则。让出租车辆的车主承担无过错责任,也并不是要将车主置于清家荡产的地步,而是为了促进出租车辆行业的长期、健康发展。为弥补或减轻车辆运营高危作业给第三者或车上人员造成损害的风险,同时也降低和分散车主经营车辆出租的风险,车主可通过积极、主动投保交强险和商业三者险、车上人员险来降低和化解车辆运营风险。机动车发生交通事故对第三人的损害,可通过投保交强险和商业三者险来获得赔偿,对于本车上人员所造成的损害,可通过投保车上人员险来获得赔偿,亦即从事车辆出租运营的车主,由于其对社会公共安全的潜在危险加大,比纯粹个人使用的私家车主应当负有更多的投保义务,除投保交强险外,还应当投保适当金额的商业三者险、车上人员险,以增强自己的偿还能力,负起与通过高度危险作业获取运营利益相对称的社会义务。此种加重的义务虽然法律尚未作出规定,但法院可以通过个案的判决逐步引导确立某些社会关系的建立所应遵循的公平的行业规则,分散不确定的交通事故可能给特定的受害人造成沉重的经济负担或难以弥补的损失的风险,而车辆出租人为承担此投保义务增加的费用则可通过整个车辆出租行业的普遍适当增加租车费用转嫁给车辆承租人,其实质仍为出租人代承租人投保。对于因使用人的原因致使保险公司有合理理由拒付保险赔偿的,出租车辆的车主仍应当在与交强险、三者险或车上人员险相适应的限额内与使用人共同承担损害赔偿责任,并不得以车主在交通事故中无过错而免责,以促使车主在从事车辆出租运营中尽到最大谨慎注意义务,最大程度地降低交通事故发生率,促进整个社会的和谐发展,此亦即法律规定从事高度危险作业造成他人损害的应承担无过错责任之立法初衷。出租的车辆在交通事故中也可能受到损坏甚至报废,或许有人认为在这种情况下再让车主承担对第三人或车上人员的无过错责任有失公允,其实是合理的。因为车主的财产损失与第三人或车上人员的生命健康权损害是不可相比的,车辆财产的损失可以通过保险获得赔偿或向事故责任人索赔,即使在向保险公司或事故责任人索赔受阻的情形下,也可通过先前或以后的车辆租赁收入得到补偿而修复,但第三人或车上人员的生命却是无法挽回的,即使受伤者通过治疗身体得到康复,其所受到的心灵创伤也是难以抚平的。
  2、纯粹友情行为出借车辆的车主责任
对于纯粹因友情行为而借出车辆的车主,由于现在一般的私用家庭轿车已非高消费产品,已有较大的普及面,并有逐渐发展成为日常交通工具的趋势,亲友、同事之间一时之需借用车辆成为可能,但私家车车主一般均不太情愿借出,只是碍于情面、维系友情而借用,而且绝大多数私家车的车主在将车辆借给朋友使用时,都会尽到非常谨慎的注意义务,具有不良嗜好或驾驶技术生疏的借用人一般会受到朋友的婉拒,友情借用而发生交通事故的机率相对要低得多,对社会公共安全的潜在危险要小得多。如果因友情借用车辆发生的交通事故对车主课以较重的损害赔偿义务,无异于禁止友情借用行为,这将导致社会人际关系的冷漠,妨碍同事之间、亲友之间关系的正常交往,有悖于人情常理,因此,不应当对友情借用车辆行为课以较重的赔偿义务。但友情借用行为车主不承担任何责任也是不合法、不合理的,毕竟这个合法的危险物是车主的,而且车主保有车辆获得了生活与工作的便利,不承担责任与《民法通则》第123条的规定精神不符,而且也会导致车主对自己支配的合法危险物不能尽到最大的谨慎注意义务。
友情借用车辆情形下车主的赔偿责任,应较以营利为目的出租车辆的车主责任要轻得多,除适用无过错责任原则之外,还应适用公平原则,其性质应为补偿责任而非赔偿责任,因车主相对于受害人而言应具有一定的经济承担能力。赔偿限额在车主已投保交强险和车上人员险的情况下,仅应以保险金承担赔偿责任,在因使用人的原因致保险公司有合理的理由拒赔的情况下,车主承担的责任不应超过车上人员险可获得赔偿的一半。
  参考文献:
1、中国法院网《试论道路交通事故损害赔偿责任的主体问题》任卫利 周瑞生
2、中国法院网《新交法在当前审判实践中存在的主要问题和对策》高海鹏
3、道路交通安全法第七十六条法律精神解析 张新宝
4、机动车损害赔偿责任主体之研究(程啸)
5、论机动车损害赔偿责任及其立法应然状态 于敏

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群众性文化体育活动治安管理办法

公安部


群众性文化体育活动治安管理办法

第一条 为了保证群众性文化体育活动的正常进行,维护社会治安秩序和公共安全,保护公民、法人和其他组织的合法权益,根据国家有关法律、法规,制定本办法。
第二条 在公园、风景游览区、游乐园、广场、体育场(馆)、展览馆、俱乐部、公共道路、居民生活区等公共场所举办的下列活动,适用本办法:
(一)演唱会、音乐会等文艺活动;
(二)游园、灯会、花会、龙舟会等民间传统活动;
(三)体育比赛、民间竞技、健身气功等群众性体育活动;
(四)其他群众性文化体育活动。
在影剧场(院)举办其经营范围之外的活动适用本办法。
第三条 举办群众性文化体育活动的公民、法人和其他组织,应当向所在地县级以上公安机关提出书面申请,并在申请时提交以下文件:
(一)活动方案和说明;
(二)活动安全保卫工作方案;
(三)场地管理者出具的同意使用证明;
(四)申请人身份证明及无违法犯罪记录等;
(五)法律、法规和规章规定须经有关主管部门批准的活动,应当同时提交有关批准文件。
第四条 申请举办群众性文化体育活动的法人和其他组织必须具有合法身份。
申请举办群众性文化体育活动的个人,必须具有国家主管部门授予的专业技能资格证明及举办活动的相应条件,具有合法的身份证件。无行为能力人、限制行为能力人或者正在被依法采取限制人身自由措施的人不得申办。
个人举办群众性文化体育活动,必须经有关主管部门批准。
第五条 申请举办群众性文化体育活动的公民、法人和其他组织,应当对活动的具体内容、安全保卫措施承担全部责任,并制定安全保卫工作方案。安全保卫工作方案应当包括以下内容:
(一)活动的时间、地点、人数、规模、内容及组织方式;
(二)安全工作人员情况、数量和任务分配、识别标志;
(三)场地建筑和设施的消防、安全情况;
(四)入场票证的管理、查验措施;
(五)场地人员的核定容量;
(六)迅速疏散人员的预备措施。
第六条 群众性文化体育活动的参加人数在二百人以上三千人以下的,由县级公安机关许可;人数在三千人以上的,由地(市)级公安机关许可;跨地区的群众性文化体育活动,由共同的上一级公安机关许可。作出许可的公安机关应当向上一级公安机关备案。
公安机关应当在接到申请后三十日内,作出许可或者不许可的书面决定。逾期未作答复的视为许可。公安机关在作出决定过程中,必要时应当进行实地检查。
第七条 在举行全国性或者地方性重要会议、重大活动期间,在重点文物保护单位内、航空港、火车站、港口等重要场所,举办群众性文化体育活动的,应当向县级以上人民政府申请。
第八条 申请举办群众性文化体育活动有下列情形之一的,公安机关不予许可:
(一)违反宪法基本原则,危害国家安全和社会稳定的;
(二)侵害少数民族风俗习惯、破坏民族团结、煽动民族分裂的;
(三)宣扬迷信邪说、色情、淫秽或者渲染暴力,有害群众身心健康的;
(四)违背社会公德或者侮辱、诽谤他人的;
(五)申请的公民、法人和其他组织不符合本办法规定条件的;
(六)举办的活动按规定需经有关主管部门批准,而未获批准的;
(七)场地管理者不同意使用其场地的;
(八)在县级以上国家机关周边地区,广播电台、电视台、外国使领馆、军事设施及其他要害部位周边地区举行的;
(九)举办活动场地不符合安全条件,以及举办的活动可能严重妨碍治安交通秩序和社会生产生活秩序的。
第九条 公安机关作出许可决定后,应当在活动举行前对活动安全保卫工作方案的落实情况进行必要的实地检查,发现不安全隐患和需调整补充的措施,应当书面通知举办者予以整改,拒不整改的,责令停止举行活动。
公安机关对许可举办的活动,可以根据具体情况组织相应警力,协助维持现场秩序,指导督促落实安全保卫措施。
第十条 对未经公安机关许可举办的活动,场地管理者不得将场地提供给举办者使用。
第十一条 经公安机关许可举办的群众性文化体育活动,举办者不得擅自变更活动的时间、地点和内容,不得擅自委托或者转让其他单位或者个人举办活动。
因特殊情况需变更活动的时间、地点和内容的,举办者应当在举行日期的五日前向原作出许可决定的公安机关重新提出书面申请。
第十二条 参加群众性文化体育活动的人员必须遵守下列规定:
(一)遵守国家法律、法规和社会公德,尊重人民群众风俗习惯;
(二)遵守活动场所治安、消防等管理制度,服从疏导和管理;
(三)不得妨碍社会治安、影响社会秩序。
第十三条 群众性文化体育活动进行中,遇有下列情形之一的,公安机关可以责令其停止活动:
(一)发生本办法第八条所列情形之一的;
(二)违反本办法第九条规定拒不整改的;
(三)人员严重超过核准人数的;
(四)现场秩序混乱,对群众生命财产安全构成威胁的;
(五)扰乱活动现场的交通秩序,影响车辆、行人通行的;
(六)违反有关规定,影响群众正常工作、生活的;
(七)发生其他可能导致治安事故紧急情况的。
第十四条 未经公安机关许可擅自举办活动的,以及违反本办法第十一条第一款的,公安机关应当责令其立即停止活动,并对举办者和场地管理者分别处一千元以下罚款;对经营性活动没有违法所得的,处五千元以下罚款;有违法所得的,处一万五千元以下罚款,并依法没收非法财物和违法所得。
对拒不停止的,公安机关强行予以解散并按前款规定加倍处罚款。
第十五条 违反本办法第十二条、第十三条规定的人员,公安机关可以责令其退出活动场所或者强行带离现场,构成违反治安管理行为的,依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十六条 因举办者或者场地管理者失职等原因造成治安事故的,公安机关应当对其负责人和事故主要责任人处一万元以下罚款,法律、法规另有规定的,按有关规定执行;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十七条 公安机关应当认真履行本办法所规定的职责,因失职导致发生事故的,应当追究有关责任人员的法律责任。
第十八条 租赁、借用、利用机关、团体、企业事业单位内部设施,举办面向社会的群众性文化体育活动的,适用本办法。
第十九条 公安机关应当对二百人以下的群众性文化体育活动进行监督检查,并参照本办法予以管理。
第二十条 本办法自发布之日起施行。



贺州市经济适用住房管理办法(试行)

广西壮族自治区贺州市人民政府办公室


贺州市人民政府办公室关于印发贺州市经济适用住房管理办法(试行)的通知


各县(区)人民政府,平桂管理区管委,市政府各副处级以上单位:

《贺州市经济适用住房管理办法(试行)》已经贺州市第二届人民政府第六十五次常务会审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。




二〇一一年六月九日



贺州市经济适用住房管理办法(试行)

第一章 总 则

第一条 为改进和规范经济适用住房制度,加快经济适用住房建设,保障城镇低收入家庭住房需求,根据《广西壮族自治区经济适用住房管理办法》(桂政发〔2009〕22号)有关规定,现结合我市实际,特制定本办法(试行)。

第二条 本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。

本办法所称城市低收入住房困难家庭,是指本市市城区范围内,家庭收入、住房状况等符合政府规定条件的家庭。

第三条 经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要逐步与廉租住房保障对象相衔接。经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理,应当遵守本办法。

第四条 市人民政府对本行政区域经济适用住房工作负总责,对所辖城区、县人民政府经济适用住房工作实行目标责任制管理。按照政府主导、社会参与、统一规划、合理布局的原则,因地制宜发展经济适用住房。

第五条 贺州市房产管理局作为我市经济适用住房主管部门(以下简称市房产局),负责本市经济适用住房建设的组织实施、管理和监督工作。

第六条 市发改(价格)、住建、财政、国土、监察、税务及金融管理等部门根据各自职责分工负责我市经济适用住房相关工作。

第七条 市房产局会同有关部门研究编制经济适用住房中长期发展规划和年度建设计划,报政府审批后纳入本市经济发展计划和住房建设规划,并向社会公布。

第二章 优惠政策

第八条 经济适用住房建设用地以划拨方式供应,纳入本市年度土地供应计划,在申报年度用地指标时单独列出,确保优先供应。经济适用住房建设用地数量不少于当地商品房建设用地数量的20%。

第九条 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用由政府负担。

经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款,贷款资金专项用于经济适用住房建设。

第十条 在符合《住房公积金管理条例》及我市住房公积金具体规定的前提下,购买经济适用住房可提取住房公积金和申请住房公积金贷款。

购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款,除符合《个人住房贷款管理办法》规定外,还应当出具市房产局准予购房的《贺州市经济适用住房准购证》。

第十一条 经济适用住房的建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。

第十二条 严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后,以补交土地出让金等方式变相进行商品房开发。

第三章 建设管理

第十三条 经济适用住房要统筹规划,合理布局,配套建设,充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求,合理安排区位布局。

第十四条 在商品住房小区中配套建设经济适用住房的,应当在项目出让条件中明确配套建设的经济适用住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项,并以合同形式约定。

第十五条 经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则,可以采取项目法人招标的方式,通过公开招投标方式选择具有相应资质、项目资本金、开发业绩和社会信誉良好的房地产开发企业实施;也可以由市房产局直接组织建设。

第十六条 市人民政府根据全市经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素,合理确定经济适用住房建设规模和各种套型比例,并进行严格管理。本市经济适用住房单套的建筑面积原则上控制在60至80平方米。

第十七条 经济适用住房建设必须严格执行国家有关住房建设的强制性标准,坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则。做到在较小的套型内实现基本的使用功能,既满足住户的居住需求,又考虑低收入家庭的经济承受能力。

第十八条 经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任,向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并承担保修责任,确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求,应在建设合同中予以明确。

经济适用住房的施工和监理,应当采取招标方式,选择具有资质、良好诚信、社会责任感强的建筑企业和监理公司实施。

第十九条 经济适用住房建设项目实行验收制度。住房建设项目竣工时,要严格按照国家和自治区的有关规定采取一户一验方式进行验收,验收合格后方能交付使用。经济适用住房小区的配套设施应当与项目主体同步建设、同步交付使用。

第四章 价格管理

第二十条 经济适用住房价格由开发成本、税金和利润三部分构成,其销售价格以保本微利为原则。由市价格行政主管部门会同市房产局依照经济适用住房价格管理的有关规定,在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定,报市人民政府审批后执行。由房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定,由市房产局直接组织建设的经济适用住房按成本价销售,不得有利润。

第二十一条 经济适用住房开发建设单位必须严格按照公布的价格出售住房,实行明码标价,不得在公布的价格之外收取任何未公布的其它费用。

第二十二条 经济适用住房实行收费卡制度。各有关部门收取费用时,必须填写市房产局核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义,变相向经济适用住房开发建设单位收取费用。

第二十三条 经济适用住房建设用地按照国家和自治区的法律、法规规定支付的划拨土地价款,列入开发成本。

第二十四条 市价格主管部门要加强成本监审,全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况,确保经济适用住房做到质价相符。

第五章 销售管理

第二十五条 经济适用住房管理建立准入和退出机制,实行申请、审核、公示和轮候制度,由市房产局按公布的价格,统一组织向符合购房条件的我市低收入家庭出售。

第二十六条 申请购买经济适用住房的家庭应当同时符合下列条件:

(一)具有本市市城区常住非农业户口或在本市市城区居住、工作连续满三年的外来务工人员;

(二)已婚或年龄在25周岁及以上单身人员;

(三)无房或住房困难户;

(四)家庭年人均收入标准控制在市统计局向社会公布的上一年度本市城镇居民人均可支配收入的1.0倍左右。

第二十七条 经济适用住房以夫妻为一户申请家庭,同一户籍内其它家庭成员共同提出申请的,家庭成员与申请人应具有法定的赡养、扶养或收养关系。除未成年子女外,已作为申请家庭成员的以后不得再申请经济适用住房。离异(或丧偶)带未成年子女且拥有监护权,或年龄在25周岁及以上单身人员视作一户申请家庭。

第二十八条 一户申请家庭只能购买一套经济适用住房。已购买经济适用住房或参加市场运作方式建设住房的家庭不得再购买经济适用住房;按房改政策购买单位公有住房、参加单位集资建房并已达到住房享受面积标准的家庭不得再购买经济适用住房。

第二十九条 符合条件申请购买经济适用住房的,应当向市房产局领取《贺州市经济适用住房调查审批表》,按要求如实填写相关内容,并提供相关证明材料。

申请家庭成员所在单位、户口(居住) 所在地居委会、街道办事处应为各家庭成员出具住房及收入情况证明。属外来务工和调入本市工作的人员,还须提供原户口(居住)所在地居委会、街道办事处、乡镇政府及当地房产(改)部门出具的住房情况证明。

申请家庭及有关单位、组织或者个人应当给予配合,如实提供有关情况。

第三十条 申请人及其共同提出申请的家庭成员现所在工作单位或街道办事处(乡镇人民政府)、房产(改)部门可通过审核材料、入户调查、邻里访问、信函索证等方式对申请家庭的人口、收入、住房等情况进行核实。

第三十一条 市房产局对申请材料进行复审,符合条件的,在媒体和市房产局办公场所公示,公示期限为10日,公示期内对申请家庭有异议的,市房产局会同有关部门进行核实,无异议或经核实投诉不实的,发放《贺州市经济适用住房购房通知书》。

第三十二条 市房产局负责组织符合条件的申请家庭,通过参加公开随机抽签取得房源号资格和候补序号。取得房源号资格的发放《贺州市经济适用住房准购证》,未取得房源号资格的申购人编制轮候名册,按序号依次替补选购住房。

第三十三条 申请家庭取得房源号资格后、交房前放弃购买的,视为自动放弃购买资格,其《贺州市经济适用住房准购证》作废,需购房的,重新按规定的条件和程序申请。

第三十四条 符合条件的家庭,可持《贺州市经济适用住房准购证》购买一套与核准面积相对应的经济适用住房。可以购买的住房面积标准按照《自治区人民政府办公厅关于控制职工住宅标准的通知》(桂政办发〔1995〕39号)文件规定执行。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的,按核准的价格购买;超过核准面积的部分,由购房人按照同地段同类普通商品住房的市场价补交差价款。

第三十五条 按房改政策购买单位公有住房、参加单位集资建房,未达到住房享受面积标准的家庭购买经济适用住房的,应将原购住房退回产权单位或者由政府收购,用作廉租住房或公共租赁住房。原产权单位同意不退回、政府不收购的,所购经济适用住房面积与原购住房面积之和超过(桂政办发〔1995〕39号)文件规定的住房享受面积标准部分,按同地段同类普通商品房的市场价补交差价款。

第三十六条 本办法第三十四条、第三十五条差价款由市房产局负责收取,存入市财政专用帐户,实行收支两条线管理,经市房委会批准,专项用于贺州市经济适用住房的建设和管理,并接受市财政、审计部门的监督。

第六章 集资建房


第三十七条 单位集资建房是经济适用住房的组成部分,纳入我市经济适用住房建设计划和用地计划管理,其建设、管理参照经济适用住房有关规定执行。

第三十八条 距离城区较远的独立工矿企业、事业单位和住房困难户较多的企业、事业单位,在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下,经市房产局批准,可以利用单位原自用土地进行集资建房。任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资建房。

第三十九条 已按房改政策购买公有住房、经济适用住房、或参加单位集资建房、市场运作方式建房的家庭,不得再次参加单位集资建房。

第四十条 单位集资建房在满足本单位无房户及低收入住房困难家庭购买后,房源仍有少量剩余的,由市房产局统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售,或由政府以成本价收购后用作廉租住房或公共租赁住房。

第四十一条 单位集资建房原则上不收取管理费用,不得有利润。

第四十二条 向职工收取的单位集资建房款项实行专款管理、专项使用,并接受市财政、审计和房改办的监督。

第七章 权属登记及交易管理


第四十三条 居民个人购买经济适用住房,凭《贺州市经济适用住房准购证》等有关资料办理权属登记。市国土资源局、房地产服务中心在办理权属登记时,应当严格审核《准购证》上购房人是否与登记所有权人相符,不相符的不予登记;办理权属登记应分别在权属证书上注明经济适用住房、划拨土地。购房人办理房屋权属登记后,应到市房产局办理《个人住房档案》。

第四十四条 经济适用住房购房人拥有有限产权,在取得完全产权以前,不得用于出租经营。

第四十五条 申请家庭自取得房屋所有权证未满五年的,其经济适用住房不得直接上市交易;因特殊原因确需转让经济适用住房的,其经济适用住房由市房产局按原购房价格从购房之日起每年扣减1%折旧计算,回购的房屋继续作为经济适用住房向符合条件的家庭出售。

第四十六条 申请家庭自取得房屋所有权证之日起满5年后,其经济适用住房需要上市交易的,按照届时同地段普通商品住房与当时购买经济适用住房(包括已交的超标面积价款)差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,政府可优先回购;申请家庭也可以向政府交纳相关价款后取得完全产权,并凭市房产局出具的证明办理产权变更登记手续;市国土资源局、房地产服务中心凭市房产局出具的证明相应在其房地权证上注销原“经济适用住房有限产权”注记。申请家庭向政府交纳的相关价款由市房产局负责收取,作为贺州市经济适用住房建设发展基金,专项用于经济适用住房的建设和管理。

第四十七条 在限制交易期限内,因继承、离婚析产、法院裁定、判决等须发生房屋所有权转移的,经市房产局审核后,可办理交易过户手续,但房产性质仍为经济适用住房,必须按本办法的有关规定执行,限制上市交易期限从原房屋所有权证取得之日起计算。

第八章 物业管理

第四十八条 经济适用住房的物业管理,要严格执行国务院《物业管理条例》和《广西壮族自治区物业管理条例》,全面推行社会化、专业化、市场化的物业管理新机制。

第四十九条 经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务,小区业主委员会成立后,由业主大会选聘有资质的物业服务企业,物业服务企业要按照有关法律法规与业主委员会签订书面的物业服务合同,并按合同约定提供相应的服务;也可以在社区居委会等机构的指导下,由居民自我管理,提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。

第五十条 业主应按有关规定交存住宅专项维修资金,资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。


第九章 监督管理


第五十一条 市房产局要加强对已购经济适用住房的后续管理,对已购经济适用住房家庭的居住人员、房屋的使用等情况进行定期检查,发现违规行为要及时纠正。

第五十二条 市政府相关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违纪违法行为的查处。

擅自改变经济适用住房或集资建房用地性质的,由国土资源主管部门按有关规定处罚;擅自提高经济适用住房或集资建房销售价格等价格违法行为的,由价格主管部门依法进行处罚。

第五十三条 对提供虚假情况,骗购经济适用住房或单位集资建房的个人,取消其购房资格,其住房由市房产局按原购房价格从购房之日起每年扣减1%计算作价收回,对出具虚假证明的,依法追究相关责任人的责任。不能回购的,由市房产局责成其补缴经济适用住房或单位集资建房与同地段同类普通商品住房的市场评估价的价格差,并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。

第五十四条 国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法依纪追究责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

第五十五条 任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举。


第十章 附 则

第五十六条 本办法自2011年6月15日起实施,原市人民政府印发的《贺州市经济适用住房管理暂行办法》(贺政发〔2005〕28号)同时废止。