企业厂房租赁法律指引/阚凤军

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 12:57:02   浏览:8482   来源:法律资料网
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企业厂房租赁法律指引



笔者最近处理几单企业之间、企业与个人之间厂房租赁合同纠纷,发现各方,特别是承租方企业没有重视租赁合同的相关法律风险,最终承担较大损失。基于上述情况,就企业厂房租赁中一些重要问题提出初步的看法与建议,并形成此法律指引,供感兴趣的企业及朋友参考。

1. 出租主体的识别与确定
1.1. 厂房的所有人
1.2. 厂房的共有权人
1.3. 厂房的转租人
根据我们此前处理的案例,某些厂房产权证上的所有人是夫妻一方,在此情况下,企业需要确认该厂房真正的产权人,避免其他共有人提出权利主张。另外,根据出租人及承租人之间的约定,承租人可以转租厂房,次承租人需要全面了解原租赁合同,并确定该房屋所有权人同意转租等。

2. 出租厂房的识别与确定
2.1. 出租厂房的位置,需要结合房产证及有关红线图等确定;
2.2. 出租厂房周边道路通行情况的分析;
2.3. 出租厂房是否通过竣工验收、是否存在其他安全使用的情况;
2.4. 出租厂房是否存在抵押等情形;
2.5. 出租厂房是否存在出租情况;
2.6. 出租厂房是否涉及工程欠款纠纷等;
2.7. 出租厂房的配套设施,包括水、电、气等能够满足工厂运营的需要。
笔者曾经遇到某企业轻信出租方,草率签订租赁合同,后因厂房报建等方面存在瑕疵导致无法通过消防验收等问题,导致企业无法办理营业执照,承担近百万元的经济损失。因此,建议企业在操作上述问题过程中,一定要求企业搞生产、设备安装等人员参与,减少某些不确定因素可能带来的影响。另外,某些厂房出租后,周边某些人基本某种目的,阻碍企业车辆的正常通行等,这些问题都需要一并考虑。

3. 租赁使用及用途
3.1. 厂房使用用途不要约定过于明确具体;
3.2. 厂房使用过程可能需要对该厂房进行某些非主体的变更的处理。
如果承租方在厂房租赁合同中,明确厂房的具体用途,如果日后因经营方向的调整等原因,改变原来的用途,可能会与出租方产生争议与分歧。另外,如果需要对厂房做某些改动,一定要在合同签订前予以明确,并通过合同条款界定清楚。

4. 厂房交付日期和租赁期限
4.1. 厂房交付日期需要设定一些先决条件
4.2. 厂房交付日期需要与租赁期限起算时间密切关联
4.3. 厂房租赁期限一定要与企业预期运营的实践匹配
实践操作中,一些厂房可能存在原承租人尚未清理的产品、设备,厂房的某些部位尚需要进一步完善、厂房的配套设施需要进一步安装等,这些问题都需要在厂房交付标准中予以明确。另外,为提前做好生产准备,企业可能需要先行将设备运至租赁厂房,这就牵涉到租期的起算及设备风险承担等问题。

5. 租金的给付及迟延违约
5.1. 定金及押金的给付需要约定清晰
5.2. 租金支付的违约金不易过高,解决合同条件设定要严格
5.3. 租金的调整需要明确
一些企业在承租房屋时向出租方支付相当于6个月租金的款项作为定金或押金,这种情况可能对于承租方处理双方之间租赁纠纷等问题非常不利。租金调整,需要结合地价、房价及周边租金等整体水平联动,必须约定清晰,防止出租方提出过高要求。

6. 出租厂房正常使用保证
6.1. 厂房使用过程中不受第三方提出诸如产权、使用权、处分权等争议或诉讼之扰
6.2. 厂房发生非承租方原因造成的任何损坏等,必须在约定的时间完成维修;
6.3. 必须无条件配合承租方完成有关的手续。
尽管法律上,承租方就所租赁厂房有权优先购买权等,但实践中可能发生其他债权人人为行为影响厂房的正常使用行为等。厂房的安全保证也很重要,必要时,建议双方商定购买一定金额的商业保险,并协商保险费及赔偿金的承担与享受。
 
7. 转租、转让
7.1. 承租方需要明确在一定条件下可能转租部分或全部厂房
7.2. 出租方转让厂房需要征得承租方同意并有权优先购买
转租权的享有对承租方是非常必要的。很多情况下,出租方基于各种理由拒绝出租方转租厂房,或者要求分享转租大部分差价等。
  
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关于开展生产安全应急救援基本情况调查的通知

国家安全生产监督管理局


国家安全生产监督管理局办公室

安监管司办函字[2003]141号

关于开展生产安全应急救援基本情况调查的通知

各省、自治区、直辖市安全生产监督管理部门:
根据建立健全我国生产安全应急救援体系的需要,经研究,国家局决定对各地生产安全应急救援基本情况进行调查。本次调查的范围是安全生产监督管理部门综合管理范围内的各行业或领域重、特大生产安全事故应急救援基本情况。现将有关事项通知如下:
一、调查的主要内容
⒈省(自治区、直辖市)人民政府,省(自治区、直辖市)人民政府有关部门,以及设区的市级人民政府的生产安全应急救援领导机构和救援指挥机构基本情况。
⒉县以上各级人民政府及其有关部门直属应急救援队伍和辖区内大型企业(包括中央企业)所属专兼职应急救援队伍的基本情况(调查表格式见附件1)。
⒊省(自治区、直辖市)发布的有关生产安全应急救援的法规、法令、规章和政策情况(调查表格式见附件2)。
⒋省(自治区、直辖市)人民政府及其所属有关部门已制订、正在制订和拟制订的重大生产安全事故应急救援预案情况。
⒌省(自治区、直辖市)人民政府及其有关部门生产安全应急救援专家组情况(调查表格式见附件3)。
二、调查的要求
⒈请各省、自治区、直辖市安全生产监督管理部门在认真调查的基础上提交以下资料:调查总结报告,调查表,省(自治区、直辖市)人民政府及其所属有关部门和设区的市级人民政府设立生产安全应急救援领导机构和指挥机构的文件复印件,省(自治区、直辖市)发布的有关生产安全应急救援的法规、法令、规章和政策的文本复印件,省(自治区、直辖市)人民政府及其所属有关部门已制订的重大生产安全事故应急救援预案复印件。
⒉调查总结报告应包括以下内容:分析提出本省(自治区、直辖市)发生重、特大生产安全事故可能性较大的行业和领域;省(自治区、直辖市)人民政府及其所属有关部门重、特大生产安全事故应急救援领导机构、指挥机构、专家组、应急预案制定以及有关法规、法令、规章和政策的基本情况;辖区内设区的市级人民政府重、特大事故应急救援领导机构和救援指挥机构情况;现有生产安全应急救援体系的状况及存在的主要问题,各专业和各地应急救援体系状况及存在的主要问题;完善本省(自治区、直辖市)生产安全应急救援体系的设想;对国家局建立健全全国生产安全应急救援体系的建议。
⒊调查总结报告和调查表等材料应经过认真核实,确保真实、准确,并请于2004年2月20日前以正式文件报国家局应急救援办公室。
联系人:陈胜;
电话:010-64463750;
传真:010-64463749;
E-mail:chens@chinasafety.gov.cn。
附件:⒈应急救援队伍基本情况调查表
⒉应急救援有关政策法令调查表
⒊应急救援专家组情况调查表

二OO三年十二月二十九日




广东省经济特区条例

广东省人大常委会


广东省经济特区条例
广东省人大常委会


第一章 总 则
第二章 注册和经营
第三章 优惠办法
第四章 劳动管理
第五章 组织管理
第六章 附 则

第一章 总 则
第一条 为发展对外经济合作和技术交流,促进社会主义现代化建设,在广东省深圳、珠海、汕头三市分别划出一定区域,设置经济特区(以下简称特区)。特区鼓励外国公民,华侨、港澳同胞及其公司、企业(以下简称客商),投资设厂或者与我方合资设厂,兴办企业和其他事业,
并依法保护其资产、应得利润和其他合法权益。
第二条 特区内的企业和个人,必须遵守中华人民共和国的法律、法令和有关规定。本条例有特别规定的,按照本条例的规定执行。
第三条 设立广东省经济特区管理委员会,代表广东省人民政府对各特区实行统一管理。
第四条 特区为客商提供广阔的经营范围,创造良好的经营条件,保证稳定的经营场所。一切在国际经济合作和技术交流中具有积极意义的工业、农业、畜牧业、养殖业、旅游业、住宅和建筑业、高级技术研究制造业,以及客商与我方共同感兴趣的其他行业,都可以投资兴办或者与我
方合资兴办。
第五条 特区的土地平整工程和供水、排水、供电、道路、码头、通讯、仓储等各项公共设施,由广东省经济特区管理委员会负责兴建,必要时也可以吸收外资参与兴建。
第六条 各特区分别聘请国内外专家和热心我国现代化建设的有关人士组成顾问委员会,作为该特区的咨询机构。

第二章 注册和经营
第七条 客商在特区投资设厂,兴办各项经济事业,应向广东省经济特区管理委员会提出申请,经审核批准后,发给注册证书和土地使用证书。
第八条 客商可在特区内设立的中国银行或者其他经我方批准设立的银行开户,并办理有关外汇事宜。
客商的各项保险,可向特区内设立的中国人民保险公司或者其他经我方批准设立的保险公司投保。
第九条 特区企业的产品供国际市场销售,其产品如向我国内地销售,须经广东省经济特区管理委员会核准,并办理海关补税手续。
第十条 客商在特区内可以独立经营自己的企业,雇用外籍人员担任技术和管理工作。
第十一条 客商在特区所办的企业中途停业,应向广东省经济特区管理委员会申报理由,办理停业手续,清理债权债务;停业后,其资产可转让,资金可汇出。

第三章 优惠办法
第十二条 特区的土地为中华人民共和国所有。客商用地,按实际需要提供,其使用年限、使用费数额和缴纳办法,根据不同行业和用途,给予优惠,具体办法另行规定。
第十三条 特区企业进口生产所必需的机器设备、零配件、原材料、运输工具和其他生产资料,免征进口税;对必需的生活用品,可以根据具体情况,分别征税或者减免进口税。上述物品进口和特区产品出口时,均应向海关办理申报手续。
第十四条 特区企业所得税税率为百分之十五。对在本条例公布后两年内投资兴办的企业,或者投资额达五百万美元以上的企业,或者技术性较高、资金周转期较长的企业,给予特别优惠待遇。
第十五条 客商在缴纳企业所得税后所得的合法利润,特区企业的外籍职工、华侨职工、港澳职工在缴纳个人所得税后的工资和其他正当收入,可以按照特区外汇管理办法的规定,通过特区内的中国银行或者其他银行汇出。
第十六条 客商将所得利润用于在特区内进行再投资为期五年以上者,可申请减免用于再投资部分的所得税。
第十七条 鼓励特区企业采用我国生产的机器设备、原材料和其他物资,其价格可按我国当时同类商品的出口价格给予优惠,以外汇结算。这些产品和物资,可凭售货单位的销售凭证直接运往特区。
第十八条 凡来往特区的外籍人员、华侨和港澳同胞,出入境均简化手续,给予方便。

第四章 劳动管理
第十九条 各特区设立劳动服务公司,特区企业雇用中国职员和工人,或者由当地劳动服务公司介绍,或者经广东省经济特区管理委员会同意由客商自行招聘,都由企业考核录用,同职工签订劳动合同。
第二十条 特区企业雇用的职工,由该企业按其经营的要求进行管理,必要时可以解雇,其手续按照劳动合同的规定办理。
特区企业职工可按照劳动合同规定,向企业提请辞职。
第二十一条 特区企业的中国职工工资水平、工资形式、奖励办法,以及劳动保险、国家对职工的各项补贴,按照广东省经济特区管理委员会的规定,由企业同职工签订合同。
第二十二条 特区企业应有必要的劳动保护措施,保证职工在安全、卫生的条件下进行工作。

第五章 组织管理
第二十三条 广东省经济特区管理委员会行使以下职权:
1、制定特区发展计划并组织实施;
2、审核、批准客商在特区的投资项目;
3、办理特区工商登记和土地核配;
4、协调设在特区内的银行、保险、税务、海关、边检、邮电等机构的工作关系;
5、为特区企业所需的职工提供来源,并保护职工的正当权益;
6、举办特区教育、文化、卫生和各项公益事业;
7、维护特区治安,依法保护特区内人身和财产不受侵犯。
第二十四条 深圳特区由广东省经济特区管理委员会直接经营管理;珠海、汕头特区设立必要的办事机构。
第二十五条 为适应特区经济活动的开展,设立广东省经济特区发展公司。公司业务范围:承办资金筹集和信托投资业务;经营或者与客商合资经营特区的有关企业;代理特区客商与内地贸易往来的购销事宜,并提供洽商服务。

第六章 附 则
第二十六条 本条例由广东省人民代表大会通过,并报中华人民共和国全国人民代表大会常务委员会批准后施行。



1980年4月15日