签二手房买卖合同应注意的问题/郭旺生

作者:法律资料网 时间:2024-06-28 13:34:19   浏览:8501   来源:法律资料网
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签二手房买卖合同应注意的问题

郭旺生


  一、房屋权属条款。主要是审查房屋的权属状况,例如是否有共有人,房屋是否存在抵押,是否有租赁关系,最好在合同中增加卖方的相应保证条款。
  二、房屋价款与中介合同约定的价款。通常情况下,二手房买卖双方都会委托中介公司进行。对买卖合同和中介合同的审查,应注意以下几点:1、业主的委托卖价与买方的买价是否一致,如果不一致可能会引发纠纷;2、中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。广州市国土房管局会同市工商局发布的2010年版《存量房买卖合同示范文本》(简称《买卖合同》)和《房地产中介服务合同示范文本》(简称《中介合同》),在全市推广使用,新版合同将作为在广州今年上半年实施的二手房网签系统的网签合同,规定全部网签交易均要使用,明确规定,二手房买卖佣金合收不得高于3%。
  三、房款支付条款。二手房的买卖,付款方式多种多样,有一次性付款,有按揭付款还有银行监管等,选择一次性付款的较少,但因为“一手交钱,一手交房”,这种付款方式风险也相对较低。按揭付款是比较通行的方式,交付首期后就以银行按揭的方式分期支付房款,要注意约定好款项支付的条件及时间,避免出现条件不满足而导致的违约情况而得不偿失。银行监管的方式由于有第三方监管,风险也相对较低。
  四、交房条款。主要包括交房的时间、交房的条件、交房完成的标志等。交房条件一般包括付清房款,迁出户口、结清物业及水电煤有线电视、电话等费用,维修金过户或者计算清楚。
  五、违约救济条款,可以选择仲裁也可以选择法院审理。各有利弊,仲裁的速度快,解决纠纷实行“一裁终局”,免去诉累,但由于是一裁终局,所以可能会存在事实以及道理未能说清的情况,而选择法院则可能要经理一审二审,过程较长,但相对有利于查清事实。


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青岛市实施《山东省建筑安全生产管理规定》办法

山东省青岛市人民政府


青岛市人民政府令第154号

  《青岛市实施〈山东省建筑安全生产管理规定〉办法》已于2003年6月12日经市十三届人民政府第4次常务会议通过,现予以公布,自2003年7月18日起施行。
  
市 长  夏耕
二○○三年六月十八日


青岛市实施《山东省建筑安全生产管理规定》办法


  第一条 为实施《山东省建筑安全生产管理规定》,加强建筑安全生产管理,防范安全事故,保障人民生命财产安全,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 在本市行政区域内从事建筑工程的新建、扩建、改建和装饰装修等建筑活动的,必须遵守本办法。
  本办法所称建筑工程,是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装。
  第三条 建筑安全生产管理,坚持安全第一、预防为主的方针。
  第四条 鼓励建筑安全生产的科学技术研究,推广安全先进经验及安全防护技术,促进建筑安全生产管理向规范化、标准化和科学化目标发展。
  第五条 市建设行政主管部门负责全市建筑安全生产管理工作;各县级市及崂山区、城阳区、黄岛区建设行政主管部门负责本辖区内的建筑安全生产管理工作。建筑安全生产的具体管理工作由建设行政主管部门所属的建筑安全监督管理机构负责。
  建设行政主管部门应当依法接受安全生产综合管理部门对建筑安全生产的指导与监督。
  第六条 建设、勘察、设计、施工、工程监理单位应当建立健全安全生产责任制,依法对建筑安全生产负责。
  第七条 勘察单位应当向建设单位提供全面、准确的地质勘查报告和相关资料。
  第八条 设计单位应当考虑施工安全操作和防护的需要,对设计施工安全的重点部位和环节,应当在设计文件中注明。
  第九条 建设单位应当督促施工单位做好施工现场的安全管理。
  建设单位不得明示或者暗示设计单位、施工单位违反工程建设强制性标准,降低工程质量和安全性能;不得强令施工单位违章施工,冒险作业。
  第十条 建设单位应当向施工单位提供必要的安全作业环境。建设单位和施工单位应当采取措施保护施工现场范围内公共设施及毗邻建筑物和构筑物的安全。
  建设单位应当按照工程建设标准定额确定建筑工程安全措施和施工现场临时设施费用,并将其列入工程概算。对有特殊安全防护要求的工程,建设单位和施工单位应当根据工程实际需要,在合同中约定安全措施所需费用。
  第十一条 建设单位将工程依法发包给多个施工单位的,建设单位应当与其分别签订专门的安全生产管理协议,或者在施工合同中约定各自的安全生产管理职责;建设单位对各承包单位的安全生产工作统一协调、管理。
  第十二条 建筑工程施工实行总承包的,总承包单位应当对全部建筑工程施工现场的安全管理负责;总承包单位依法将工程分包给其他单位的,分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程施工现场的安全管理向总承包单位负责,总承包单位与分包单位对分包工程施工现场的安全生产管理承担连带责任。
  第十三条 施工单位的法定代表人是本单位安全生产的第一责任人,对本单位的安全生产负全面责任;分管安全生产工作的负责人对本单位的安全生产负具体的领导责任;项目经理是项目安全生产的第一责任人,对本项目的安全生产负全面责任。
  第十四条 施工单位应当遵守有关安全生产的法律法规和规范,采取维护安全、防范危险、预防火灾等措施,加强恶劣天气和特殊环境下的施工安全管理,并对施工现场实行封闭管理,防止安全事故的发生。
  施工单位应当加强防火安全宣传教育和防火安全检查,加强对易燃易爆物品的管理,在施工现场配备足够的安全消防器材,并留出相应的消防车道和必要的水源。
  第十五条 施工单位应当遵守有关环境保护法律法规的规定,采取有效措施,防治施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物以及噪声、振动对环境的污染和危害。
  第十六条 施工单位应当建立健全安全生产保证体系,设置安全生产管理机构,落实安全生产责任;建立和落实安全生产检查制度,并做好检查记录,对检查出的隐患及时予以消除。
  第十七条 施工单位在编制施工组织设计时,应当根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施;对专业性较强的工程项目,必须由专业技术人员编制专项安全技术方案。施工组织设计和专项安全技术方案必须经本单位技术负责人批准后提交监理单位审查。
  施工单位必须按照经本单位技术负责人批准、监理单位审查同意的施工组织设计和专项安全技术方案组织施工,不得擅自修改,不得随意拆除防护设施。
  第十八条 施工单位的法定代表人、项目经理、关键岗位管理人员、特种作业人员和技术工人必须按有关规定持证上岗。
  第十九条 施工单位有权拒绝建设单位或其他单位要求的违章施工或冒险作业;施工单位应当服从监理单位的安全管理。
  第二十条 施工单位必须制定重特大事故应急预案,并有义务参加政府部门组织的抢险救灾活动。
  施工单位应当建立应急救援组织,配备必要的应急救护器材、设备,进行经常性维护、保养,保证完好,并定期进行演练。
  第二十一条 监理单位应当监督检查施工单位安全生产保证体系和安全生产责任制的落实情况;审查施工单位的施工组织设计和专项安全技术方案,并监督施工单位严格实施。对施工现场易发事故的危险源和薄弱环节,应当进行重点监督和检查。在监督检查中,监理单位有权对存在重大事故隐患的施工现场做出停工整改处理。在重大事故隐患得不到及时整改时,应立即向建设行政主管部门报告。
  第二十二条 总监理工程师对工程项目安全监理负总责;安全监管人员按照规定对所承担的安全监理工作负责。
  第二十三条 工程开工前,施工单位应当会同建设、监理单位对工程周边环境进行安全评估,制定行之有效的防范措施,评估人应当对评估结论的可靠性负责。
  建设单位在办理施工许可证前,施工单位应当按规定到建设行政主管部门办理安全报监手续。未经安全报监的,建设行政主管部门不予办理施工许可手续。
  第二十四条 建设单位、施工单位、监理单位应当按规定配备经资格认定的专职安全监管人员,安全监管人员按照职责分工具体负责工程项目的施工安全管理。
  第二十五条 施工单位应当按规定会同建设单位、监理单位对施工过程中的安全生产情况进行阶段综合评定并报当地建设行政主管部门,建设行政主管部门应当对工程项目的安全评定情况进行抽查。
  第二十六条 建筑安全监督管理机构应当对施工现场使用的机械设备和安全防护用具进行定期、不定期的检验,发现技术指标或者安全性能不能满足施工安全需要的,责令施工单位停止使用,限期整改和维修。施工单位不得招用无资质的队伍从事垂直起重运输机械的拆装作业。
  第二十七条 建设行政主管部门应当建立对建筑市场各方主体的安全管理信用考核制度。安全管理信用考核结果应当作为企业资质、个人资格年检及晋级、投标评分的重要依据。
  第二十八条 建设行政主管部门应当对施工单位的法定代表人、项目经理、安全管理人员和特殊工种作业人员的培训情况进行检查。
  第二十九条 建设行政主管部门应当制定重特大建筑施工安全事故应急预案,建立防范重特大安全事故例会制度。
  第三十条 建设行政主管部门应当会同有关部门对建筑工程安全事故进行调查、处理。对建筑工程重大、特大安全事故的处理按照国家和省有关规定执行。
  第三十一条 未按规定进行阶段性综合评定报告的,建设行政主管部门对施工单位可处以3000元罚款,对建设单位、监理单位予以警告,责令限期改正。
  第三十二条 施工单位对施工安全事故隐患不采取措施予以消除的,由建设行政主管部门责令改正,并可处以10000元罚款;情节严重的,处以30000元罚款,并可依照有关规定提请颁发证书的机关依法责令停业整顿、降低资质等级或吊销资质证书。
  第三十三条 施工单位在施工中发生安全事故以及发生安全事故未按规定采取措施或未如实报告的,由建设行政主管部门责令改正,给予警告,并可处以30000元罚款;情节严重的,依法处以50000元罚款,并可依照有关规定提请颁发资质证书的机关依法责令其停业整顿、降低资质等级或吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十四条 施工单位有下列行为之一的,由建设行政主管部门责令限期改正,并可处以5000元罚款:
(一)未建立安全保证体系、安全生产责任制不落实的;
(二)施工组织设计无安全技术措施、对专业性较强的工程项目未编制专项安全技术方案或施工组织设计、专项安全技术方案未经本单位技术负责人批准、监理单位审查同意的;
(三)未按批准、审查的施工组织设计和专项安全技术方案进行施工和防护的;
(四)未按规定落实安全生产检查制度的;
(五)施工现场没有规定的安全技术资料或安全技术资料不齐全的;
(六)未按规定落实安全生产教育培训制度及有关从业人员未按规定持证上岗的。
  第三十五条 施工单位招用无资质或超越资质许可范围的拆装单位从事垂直起重运输机械拆装作业的,由建设行政主管部门责令限期改正,并可处以30000元罚款。
  第三十六条 建设单位和施工单位未采取有效措施对施工现场范围内公共设施及毗邻建筑物、构筑物进行防范的,由建设行政主管部门责令限期改正,并可处以30000元罚款;由此发生事故的,由建设行政主管部门依法处以50000元罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十七条 监理单位未履行安全监理责任的,由建设行政主管部门责令改正,并可处以5000元罚款;情节严重的,处以20000元罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十八条 当事人对建设行政主管部门的行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不履行行政处罚决定的,建设行政主管部门可以依法申请人民法院强制执行。
  第三十九条 建设行政主管部门及其所属的建筑安全监督管理机构的工作人员,在建筑安全监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第四十条 抢险救灾工程及其他临时性建筑和农民自建低层住宅的建筑活动不适用本办法。
  第四十一条 本办法自2003年7月18日起施行。 
  

近日,郭晶晶产子的消息占据了许多媒体的头条。在热议这个话题的同时,有人开始对孩子的未来成长和隐私表示出担忧。有学者指出,如何平衡媒体关注与孩子隐私权之间的关系,给孩子一个正常、平凡的成长环境,成为郭晶晶夫妇面临的棘手问题。诸如此类的现象表明,在新媒体时代,“公众人物”的隐私权保护再次引发人们的深思。

所谓“公众人物”,是指在社会生活的特定时期和特定领域内,因其特定身份或因特定事件,使其与一定的社会公共利益或公众兴趣密切相关,成为公众关注对象的自然人。由于其身份的特殊性,“公众人物”不可避免会成为大众关注的焦点,媒体追逐的目标,百姓茶余饭后的谈资。而以网络为代表的新媒体无疑是最为快捷、有效的传播手段之一。从近年来发生在我国的“郭美美”事件、“微笑表哥”事件、“房叔”事件、重庆官员雷政富等人“不雅视频”事件,以及前不久美国的“棱镜门”事件等等,都不难看出网络媒体的特有效应和巨大作用。

然而,网络媒体是把双刃剑,把握不好就会伤及无辜,更会构成侵权。

公民享有隐私权且应当受到保护,已经成为社会共识;“公众人物”的隐私权亦应适当保护,也逐渐为大家所接受。然而,新媒体时代“公众人物”的哪些隐私应当保护,该怎样保护,目前我国法律仍无具体规定,理论界也有争议;司法实践裁判不一,很难找到一个准确的“平衡点”,划出一条清晰的“边界”。

笔者认为,在当前我国相关立法尚不完善的情况下,司法实践中要把握好“公众人物”隐私权保护的“度”,应当遵循以下三个原则:


关联性原则

认定一条信息是否侵犯“公众人物”的隐私权,首先应当从该信息是否与公共利益息息相关,是否同“公众人物”的身份密切相连来作出判断。

有的信息对普通人来说是隐私,而对于“公众人物”来说可能就属于公共信息。披露相关信息的行为是否构成侵权,有时往往取决于被披露的对象是否属于“公众人物”。一块名表戴在富豪的手腕上,不一定会引起多大的关注,但戴在政府官员手腕上,就会引发众多的质疑,因为这关系到了特殊的身份和公共利益。作为老百姓的张三李四结婚、离婚,那是他们的自由;但房地产大佬的婚变就会引来媒体的浓厚兴趣,默多克与邓文迪离婚也自然占据世界网络媒体的头条——原因仍然是他们的身份特殊。同理,如果是身为富二代的“郭美美”炫富,大家认为不过是无知、无聊、少女的虚荣心作祟,顶多嗤之以鼻,而一旦知道其红十字会背景,立马引发全国民众的声讨,因为这涉及到了公共利益。

因此,是否与“公共利益”、“特定身份”相关联,是判定“越界”与否的一个尺度。如果和公共利益无关,与特殊身份无涉,那么过多披露、渲染“公众人物”隐私就肯定“越界”,必定侵权。


私密性原则

与前述关联性相反,只要与“公共利益”和公众“合理兴趣”无关,都属于私密内容,都要受到隐私权保护;如果“公众人物”不愿为人所知的纯私密信息被披露,裁判其侵权,就无可厚非。

私密性信息包括生理特征、缺陷等身体隐私,住宅、卧室、更衣室、卫生间等有形私密空间,日记、悄悄话、电子邮件等无形私密空间,生活习性、健康状况、病历、档案以及银行账号、密码等纯私人的信息。实践中,披露公众人物纯私密信息的事情屡见不鲜,如发生在前几年的我国的“王菲产子”事件中,歌坛天后王菲虽然是“公众人物”,但作为产妇的她选择到哪家医院,住什么样的病房,尤其是生下来的婴儿是什么样子,完全是产妇自己及其家人的私事,与公共利益无关,媒体不应该过多披露,除非其本人自愿。然而,从王菲产前检查到住院生产,从婴儿性别的猜测到出生后确切的斤两,都被媒体连篇累牍地炒作得铺天盖地,甚至连初生婴儿的生理缺陷都被详细描述,这显然就侵犯了别人的隐私权,如果涉及诉讼,媒体承担责任当属自然。

需要再次强调:如果一条信息超出了“私”的范围,对公共利益产生了影响,那么,就不再是隐私权的范围所能涵盖,公众就有知道的必要。正如“表哥”杨达才的名表,“房叔”蔡彬的房子,以及“郭美美”的财产一样,本来属于私人信息,但由于其特殊的身份超出了“私”的范畴,自然会引发“公”的关注。


真实性原则

真实是新闻的生命,更是网络媒体应当遵循的原则。网络媒体为了满足公众兴趣,不可避免会追逐新奇、轰动的信息以吸引眼球,有的网络媒体为了追求时效性、点击率,往往会抢在第一时间发布信息,可能来不及对细节的真实性进行核实,这种情况下,稍不注意就会侵犯到“公众人物”的隐私权。当然,司法也不可能苛求网络媒体事无巨细都要事先经过核实之后才发布信息,但最起码应对主要的、基本的事实负责。

如果为了追求所谓的及时性、轰动性效应而置真实性于不顾,道听途说、捕风捉影,或者采用“偷拍”、“偷录”等方式偷窥、宣扬“公众人物”隐私,甚至为了达到某种目的胡编乱造,把网络当作传播小道消息、宣泄个人情绪乃至泄私愤的途径,其结果就是以社会监督和言论自由之名,行“网络暴力”之实,不仅违反视真实为生命的媒体人的职业规范,也有违诚实信用的做人之道,更是严重侵犯“公众人物”的隐私权。

值得注意的是,真实性应当还包含另外一层意思,即“公众人物”主观意愿是否真实。有少数“公众人物”尤其是演艺圈明星,他们往往并不介意媒体报道自己的一部分隐私,有的还主动借助媒体来宣扬自己的隐私,甚至还有的故意制造所谓“绯闻”、“艳照”、“走光”等事件来达到“自我炒作”的目的。其实,这些仍然属于真实性原则的范畴,即“公众人物”主观上是否真实、自愿披露自己的隐私——在主观真实的情况下,媒体不应承担侵权责任。


(作者单位:中国政法大学法学院;重庆市第五中级人民法院)