开发商售房不得保留外墙面所有权及使用权/吴新莉

作者:法律资料网 时间:2024-06-16 08:40:17   浏览:8274   来源:法律资料网
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【案情】

2011年7月14日,原告熊某为从事经营活动,从被告某置业公司处购买房屋(商业用途)一套,并签订了商品房买卖合同,该合同附件约定“鉴于本项目系SJC一期开发地块,故从SJC整体规划、功能及形象考虑,本项目屋面使用权、墙面使用权归出卖人,买受人设置店招、广告牌时,应当服从与遵守SJC整体规划、功能和形象的需要,并服从与遵守出卖人或物业公司的管理”。

2011年9月29日,被告物业公司通知原告熊某要求其从2011年10月1日起每年向物业公司交纳2万元的广告费,否则强行拆除广告招牌。2011年10月上旬,被告物业公司强行拆除原告熊某店面的招牌。原告熊某以其合法权益受损为由诉至法院。

【分歧】

本案在审理过程中,形成了两种不同意见:第一种意见认为既然熊某与某置业公司在商品房买卖合同中约定了开发商保留了外墙面使用权,系双方的真实意思表示,熊某就应该遵从该约定,并向开发商交纳广告费;第二种意见认为外墙面属业主共有,开发商不能保留外墙面的使用权,业主对与其专有部分紧密相连的外墙面可以进行合理利用。

【评析】

笔者赞同第二种观点,理由如下:

1.外墙面不属于单个业主,亦不属于开发商,而属于业主共有,开发商不能在出售房屋时在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权和使用权。

首先,根据建筑物区分所有权的理论即壁心和最后粉刷表层说,专有部分所有权人行使权利的边界不能超过壁心,而外墙面明显超过壁心,因此,外墙面不能归单个业主专有,仅能归全体业主共有。其次,依据物权法第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定,在登记机构的不动产登记簿上,亦不可能将特定房屋的特定外墙面登记在单个业主名下,既然外墙面无法登记在单个业主名下,那么只能属于该特定房屋的全体业主。再次,根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共同部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分……”的规定,外墙面属于特定房屋全体业主共有,司法解释对外墙面权属作出如此的规定,有利于更好地利用外墙面,符合物权法物尽其用的立法目的。

此外,从外墙面的物理属性来看,外墙面属于房屋固有组成部分,与房屋专有部分密不可分,不可能由开发商所有,因为开发商出售专有部分时已经将外墙面的面积计入了房屋建筑面积,开发商亦不可能为业主支付单独的成本,因此,开发商不得在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权、使用权,当然不得向业主收取费用。另外,开发商在商品房买卖合同中的上述约定,属于霸王条款,有违诚实信用、公平原则,应当认定无效。

本案中,熊某与某置业公司所签订的房屋买卖合同中有关保留外墙面使用权的约定无效,某置业公司、物业公司无权要求熊某支付外墙面广告费。

2.外墙面虽属业主共有,但单个业主可以对与其专有部分紧密相连的外墙面进行合理使用。

根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外”的规定,业主可以合理使用外墙面,但必须合理、合法,即无偿使用且不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益。就本案而言,熊某利用与其商铺相连的外墙面从事经营活动,属于合理使用,无需支付费用。


(作者单位:湖北省武汉市东湖新技术开发区人民法院)


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关于印发进一步加强基础研究若干意见的通知

科学技术部 教育部 中国科学院等


关于印发进一步加强基础研究若干意见的通知

国科发基〔2011〕461号


各省、自治区、直辖市、计划单列市科技、教育厅(委、局)、新疆生产建设兵团科技、教育局,中央、国务院有关部门科技、教育主管单位、总装备部司令部,各有关单位:
  为深入实施科教兴国战略和人才强国战略,落实《国家中长期科学和技术发展规划纲要(2006-2020年)》战略部署,贯彻2011年全国基础研究工作会议精神,进一步加强我国基础研究工作,科学技术部、教育部、中国科学院、中国工程院、国家自然科学基金委员会等五部门共同起草了《关于进一步加强基础研究的若干意见》。现将该意见印发你们,请结合本部门、本单位的实际情况,认真贯彻落实。
  附件:关于进一步加强基础研究的若干意见
                           科学技术部
                            教育部
                           中国科学院
                           中国工程院
                         国家自然科学基金委员会

 二○一一年九月十九日


关于进一步加强基础研究的若干意见

基础研究以深刻认识自然现象、揭示自然规律,获取新知识、新原理、新方法和培养高素质创新人才等为基本使命,是人类文明进步的动力、科技进步的先导、人才培养的摇篮。基础研究作为创新之源,在提高原始创新能力中发挥了核心关键作用。
当今世界正酝酿着新的科技革命,综合国力的竞争已前移到基础研究。改革开放以来,我国基础研究取得了长足进步,整体实力显著增强,研究水平大幅提升,已进入量的扩张向质的提高的重要跃升期。然而,现代科学在我国的历史还很短,研究积累还不够,引领和支撑加快转变发展方式的能力亟待加强。
未来十年,我国基础研究发展面临新的机遇,将步入新的历史时期。为深入贯彻落实国家中长期科技、人才和教育规划纲要的部署,进一步加强基础研究,提高自主创新能力,加快建设创新型国家,特提出如下意见。
一、遵循科学发展规律,提高原始创新能力
1. 加强基础研究,要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,坚持走中国特色自主创新道路;要遵循科学发展规律,加强前瞻性部署,推动科学研究、人才培养与基地建设全面发展;要坚持以人为本,大力营造有利于创新的环境和文化,使我国原始创新能力大幅提升,基础研究整体水平在2020年进入世界前列。
2. 基础研究的发展,有来自科学系统自身不断扩展和深化的内部需求动力,也有来自经济社会发展需要的动力。要坚持双力驱动,推动服务国家目标和开展自由探索的有机结合,鼓励科学家探索未知、追求真理、攻坚克难、勇攀科学高峰,为国家经济社会发展源源不断地输送优秀人才和创新成果。
3. 加大中央和地方对基础研究的财政投入力度,充分发挥财政支持基础研究的主体作用;鼓励企业开展基础研究,提高企业技术创新能力;引导社会力量支持基础研究,完善多元投入机制。确保基础研究经费持续较快增长,提高基础研究投入占全国研究与发展经费的比例,形成全社会支持基础研究繁荣发展的新局面。
二、创新组织管理模式,建设知识创新体系
4. 深化体制机制改革,推进科学研究与高等教育紧密结合的知识创新体系建设,建立高校和科研机构之间优势互补的有效合作机制。充分发挥国家科技计划的导向作用,继续组织实施“创新2020”和“985工程”、“211工程”,发展优势学科创新平台和特色重点学科,加快建设世界一流大学、高水平大学和具有国际先进水平的科学研究机构。
5. 推进科技计划管理改革,优化管理程序,加强管理信息化建设,增加透明度,推进专家库、项目库等资源共享,提高管理效率和水平。探索新的基础研究组织方式,完善稳定支持和竞争择优相结合的机制。对经过科学论证的重大项目、优秀团队和重点基地,要给予持续稳定支持,让科学家将主要时间和精力用于科学研究,潜心钻研。
6. 结合国家目标、行业发展方向和区域发展需求,开展有特色和优势的基础研究,提升行业未来竞争力、公共服务水平和区域创新能力。创新基础研究成果转移转化机制,推动产学研深度合作,让基础研究更好地回馈社会。
三、统筹科技计划部署,优化基础研究布局
7. 加强国家科技计划的顶层设计,基础研究主体计划要依据定位,分工协作,并与其它科技计划加强衔接,建立对不同类型和阶段研究工作的协同支持机制,有效配置科技资源和经费支持基础研究。
8. 国家自然科学基金要更加侧重基础、更加侧重前沿、更加侧重人才。坚持鼓励自由探索,发挥创新源头引导作用;加强学科全面布局,促进学科均衡协调可持续发展;大力促进学科交叉与融合,推动新兴学科发展;前瞻部署重要科学前沿问题研究,加强青年人才和创新团队培养,推动创新思想和创新成果不断涌现。
9. 国家重点基础研究发展计划(973计划)要更加聚焦国家重大战略需求、更加强化科学目标导向、更加注重优秀团队建设。集中优势力量,着力解决制约经济社会可持续发展的关键科学问题,提升重要领域的创新能力。
10. 国家重大科学研究计划和专项要针对若干战略性前沿领域进行部署,抢占未来科学制高点。强化对纳米、量子、蛋白质、发育与生殖、干细胞、全球变化和聚变能等领域的支持,努力冲击世界难题,力争取得系列突破。
11. 加强科技基础性工作。组织开展重要科技资源、重点区域和领域的科学考察调查,支持重要科学文献、志书、典籍的编研,推动标准物质和科学规范研制,继续实施精品科技期刊工程,提升科学数据共享和服务水平。
12. 推动基础研究多层次、全方位和高水平的国际合作。支持我国科学家更多地参与国际大科学研究计划和国际学术组织,并牵头开展国际合作研究;加大国家科技计划对外开放力度,推进国际联合实验室或研究中心建设,吸引国外优秀学者来华从事科研与交流,提高科研机构的国际化水平。
四、加快创新人才培养,强化创新基地建设
13. 遵循人才成长规律,形成有利于创新人才脱颖而出、不断涌现的机制和环境。组织实施“创新人才推进计划”,培养和造就世界一流水平科学家、中青年领军人才和创新团队;继续推进“千人计划”、“国家杰出青年科学基金”、“百人计划”和“长江学者奖励计划”等人才计划,加强高层次人才引进工作,促进大学、科研院所和企业之间的人才流动。
14. 加强基础研究后备队伍建设,进一步完善博士后工作机制,注重研究生和本科生创新能力的培养,积极支持青年拔尖人才;制定符合实验技术工作特点的人员激励机制,稳定一批高水平技术人员,形成高素质的专业化实验技术支撑队伍。
15. 巩固和发展国家重点实验室体系。继续在高校和科研院所推进国家重点实验室建设,打造基础研究骨干基地;围绕重大科学工程和重大战略科技任务,建设若干国家实验室;加强企业国家重点实验室建设,引导创新要素向企业集聚;积极推进港澳地区国家重点实验室伙伴实验室建设,加强内地与港澳科技交流与合作;促进军民共建国家重点实验室建设,推动军民融合和科研资源共享;支持部门和地方加强重点实验室建设。
16. 加大力度建设一批重大科技基础设施和重大科学工程,形成合理的建设、运行和科研投入机制,带动高水平前沿科学和先进技术研究;优化、整合、完善野外科学观测研究站(网),鼓励一站多能,推动联网观测和实验,扩大开放共享,充分发挥观测、研究和示范作用。
五、完善科学评价机制,塑造良好科研文化
17. 完善基础研究评价体系,改进评价和奖励办法,发挥学术团体在评价中的作用。避免单纯以论文数量评价机构和个人学术水平;力戒学术浮躁,反对浮夸作风;加强科研诚信建设,对伪造、篡改和剽窃等科研不端行为实行零容忍。把学风建设作为科技计划项目和重点实验室评估等工作的重要内容。
18. 积极营造风清气正的科研文化,鼓励探索,宽容失败,提倡学术平等和学术争鸣,活跃学术思想,形成宽松的学术环境。加强基础研究的科普工作和成果宣传,弘扬科学精神,提高全民科学素养,促进公众对科学的理解和支持。

宜春市人民政府办公室关于印发《宜春市人民政府聘任科技顾问暂行办法》的通知

江西省宜春市人民政府办公室


宜春市人民政府办公室关于印发《宜春市人民政府聘任科技顾问暂行办法》的通知

宜府办发〔2009〕52号


各县(市、区)人民政府,市政府各部门:
《宜春市人民政府聘任科技顾问暂行办法》已经市政府第二十八次常务会审议通过,现印发给你们,请认真遵照执行。



二OO九年九月六日

宜春市人民政府聘任科技顾问暂行办法

第一条 为充分发挥科技专家在市政府重大科技工作决策中的参谋作用,加强对市政府科技顾问(以下简称“科技顾问”)的聘任和管理工作,推动我市科技兴市战略和六大产业建设,特制定本暂行办法。
第二条 科技顾问的聘期为三年,根据工作需要可以续聘。聘请对象从事的领域主要为:新能源及新材料、电子信息、机械电子、生物医药、资源环保、农林水利、技术经济等。日常管理工作由市科技局负责。
第三条 科技顾问主要从下列人员中择优选聘:
(一)中国科学院、中国工程院院士及社会科学院学部委员;
(二)与我市建立全面科技合作关系的高等院校及科研院所的领导和专家;
(三)具有科学发明创造、专利和相应科技及产业化成果的企业专家;
(四)有学术方面专长的专业人士、党政领导。
第四条 担任科技顾问应当具备以下条件:
(一)拥护中国共产党的领导,遵守宪法和法律;
(二)遵守职业道德,公正、公平、客观和科学地进行咨询认证;
(三)熟悉本专业领域的科技发展动态,在科技领域具有较高资质和学术(技术)水平、一定的管理经验和协调能力;
(四)具有良好的职业道德和社会声誉。
第五条 科技顾问的主要职责:
(一)对我市经济建设、社会发展及科技进步中具有战略性、前瞻性的重大问题,包括经济和科技发展战略、中长期科技发展规划、科技体制改革、科技人才政策的制定等提供决策咨询意见;
(二)对全市重点建设(项目)、重大产业和重大科技攻关和技术改造以及高新技术引进等提供咨询,进行论证评估,提出建设性意见;
(三)对深化我市对外科技合作工作,提供决策建议和指导意见;
(四)组织、推动所在单位专家、教授与我市加强科技合作,为我市经济和社会发展提供技术支持;
(五)积极参与市政府邀请参加的各项活动。
第六条 科技顾问享有的待遇:
(一)应邀参加我市庆典或重大活动时,享受贵宾礼遇;
(二)为我市提供重要信息和有力帮助,争取国家、省建设项目而获得巨大经济社会效益的,进行特别奖励;
(三)为我市经济建设、社会发展及科技进步中做出突出贡献,按有关规定和程序报批后,可授予宜春市“荣誉市民”称号;
(四)应邀来我市进行工作考察的,由我市提供工作、食宿、交通等便利条件,市科技局派人提供服务;
(五)每年由市政府领导对科技顾问进行慰问,或委托科技顾问的推荐单位进行慰问。
第七条 科技顾问由市科技局(其他部门和个人推荐科技顾问时应向市科技局提出)根据我市科技发展需要和科技合作的实际成果,提出推荐人选,报市政府常务会讨论确定,并由市政府颁发聘书。
第八条 科技顾问每年集中开展1—2次科技咨询活动,形式和内容另行确定。市科技局应不定期向科技顾问通报我市经济社会发展和科技工作情况,并认真听取科技顾问对我市科技工作的意见建议。
第九条 由市科技局指派一名工作人员为科技顾问联系人,负责与科技顾问的日常联络、协调工作,并且要建立科技顾问工作档案,记载科技顾问参与咨询认证的具体情况。
第十条 市政府每年为科技顾问提供政府津贴和一定的工作经费,并列入年度财政预算。
第十一条 受聘科技顾问有下列情形之一的,解除聘任或自动解聘:
(一)无正当理由不履行顾问职责的以及因客观原因不能继续从事咨询认证事务的;
(二)不遵守保密责任,泄漏国家秘密、商业秘密和不应公开的信息的;
(三)以科技顾问名义从事与履行科技顾问职责无关活动的;
(四)本人提出申请要求解除聘任的;
(五)届满时未续聘的。
第十二条 本办法自下文之日起实施。
第十三条 本办法由市科技局负责解释。