从夏某某所诉两案谈房屋永久承租权


一、案情
A区B路5号503室房屋（14.3平方米）系居民夏某某承租该区某房管所管理的公房。1993年，此房被拆迁开发重建，夏某某作为享有安置权的拆迁户，支付了超面积安置费3105元，将承租面积扩大至35.7平方米，房屋所有权仍由该区房管局某房管所享有，双方订立了公有房屋住宅租约。1998年11月2日，夏某某在未征得房管所同意情况下将房屋出租与另一居民广某某使用。同月20日，一自称夏某某的男子持名为夏某某的假身份证以公房租约遗失为由，向房管所申请补办新租约，此遗失启事经登报公告后房管所将新租约办给了此人。同年12月，此人以六万四千元将房屋使用权转让给陈某某，并到房管所重新办理了承租人为陈某某的公房租约。此后，夏某某发现此情况，产生纠纷诉诸法院。夏某某先以陈某某为被告提起确认自己享有房屋承租权的民事诉讼，后又以A区房管局为被告提起行政侵权的行政诉讼。
二、审判结果及理由
夏某某提起的民事、行政二诉讼先后分别由民事审判庭和行政审判庭审理完毕。民事审判庭判决驳回夏某某的诉讼请求。理由：一、夏某某未经房管所同意而擅自转租有过错应承担相应责任；二、陈某某善意有偿取得房屋承租权是合法承租人。行政审判庭裁定驳回夏某某起诉。理由：房管所与夏某某之间的关系属出租人与承租人之间的民事法律关系，不属行政诉讼受案范围。
三、本案的争议
本案在审理中曾形成两种意见。第一种意见认为房管所与夏某某之间是单纯的普通租赁民事法律关系，它依据契约产生，双方适用普通租赁法律规范中的权利义务规定。作为所有人的出租方提供房屋并承担维修义务，承租方占有、使用房屋并支付国家规定的租金。同时国家法律、法规及地方法规规章及规范性文件有关公房租赁的内容也作为租约法定内容供双方遵循。第二种意见认为房管所与夏某某之间是行政、民事属性兼有的法律关系，双方除存在第一种意见所叙述的民事法律关系外，出租方还凭借法律、法规授权或房屋行政管理机关委托对承租方行使管理权，因而还存在行政法律关系。笔者认为第一种意见的存在有其客观事实和法律法理基础，但不是说他们之间只要有民事法律关系存在就否认行政法律关系的存在，二者并不矛盾，行政法律关系仍有存在的可能性；第二种意见笔者认为依据现有的法律是不能成立的，但从发展来看却应当被确立，因为此中需要行政权力的干预。下面对此类租赁关系作一简要分析。
四、对此类特殊租赁关系的分析
在房屋租赁关系中，如果将以私有房屋为标的出租称为普通租赁关系，则可称本案所涉之出租为特殊租赁关系。
现实生活中，这种特殊租赁关系一般有两种，一种为国有公房租赁，一种为拥有房地产的企事业单位按国家定价进行的房屋租赁。这种特殊租赁关系与普通的房屋租赁关系有很大差异。第一、承租权获取的方式不同。普通租赁中的承租人只要支付租金即可承租，而此类特殊租赁中的承租人获得房屋使用不仅仅象普通承租人一样以支付租金为对价，还需要支付另一对价。承租人除按期支付租金外还需在获取房屋承租权时支付其它高额对价。其中国有公房承租人主要凭借劳动关系而获得承租权，即通常所称“分配”。这可以说是以劳动为对价，劳动者所在单位以房屋实物工资代替部分货币工资支付与劳动者；其次还可在分配、拆迁、买卖、对换时按面积支付一定金额获取或扩大承租面积，如本案夏某某拆迁后支付的超面积安置费。通过支付一定金额获取承租的，一般单位面积金额略低于产权单位面积金额，同时获租后还需按国家规定支付租金。第二、承租期限不同。普通租赁的租赁期限是有期限的，承租人按照合同约定期限租用房屋。而此类特殊租赁的租赁期限是永久性的，承租人与出租人之间不约定租赁期限，可以无限期租赁。第三、租金不同。普通租赁关系中，如私房租赁，出租、承租双方可以公平、自愿确定租金数额。而此类特殊租赁的租金数额为非自愿且较低廉，并由国家直接予以规定，且远远低于普通租赁的租金额。第四、承租后的附随权利义务不同。普通租赁中承租人的有限承租权非经出租人同意不得转让，更不能继承、交换，而这类特殊租赁中承租人的承租权可按照出租人的相关规定转让、继承。承租人可将承租权在市场上以自愿价格转让，此后只需在出租人处办理变更名称手续，承租人死亡后，其继承人一般均可获得承租权。
五、确立永久承租权之他物权规范是民事法律关系与行政法律关系共同存在的前提
从上述内容可知，此类特殊租赁关系与普通租赁关系有很大不同，但有此不同并不意味着就需要行政权干预，就可以说存在行政法律关系。融资租赁就不同于普通租赁，它就无需行政权干预。那么这类特殊租赁关系到底是否需要行政权干预呢？现从一假设进行推导，假设此类房屋租赁是属于单纯、完全的民事法律关系。当承租人A通过支付对价（在大中型城市一般每平方米1500元左右）取得承租权，后承租人在承租过程中有一个月房租未按期支付（按国家现行规定每平方米每月一般为2元左右），此时承租人违约应承担违约责任，按相关的民事租赁法律规范，出租人有权解除租约，从而承租人丧失承租权，这看来是符合民事规范的，但此中就出现了问题，问题在于以因不履行一月每平方米2元的租金而丧失了以每平方米1500元取得的承租权，这样的约定公平吗？符合公平原则吗？显然不符合，出租人不应凭借微薄的欠租额而剥夺承租人的承租权。可见这不能适用普通租赁的民事法律规范，从上例中可以看出承租人在此中拥有不同于普通租赁的特殊权利，笔者将之称为永久承租权。
永久承租权属于不动产他物权。他物权是指非物之所有权人对物所行使的物权，这种物权由权利人自由、独立、排他地行使，非因法定缘由而不能丧失。永久承租权属于他物权与日本、台湾民法中的永佃权相似（永佃权是租佃人永久租用土地进行耕种或放牧的他物权），永佃权一般只在承租人破产或租金达一定数额时才丧失，并且可以转让、继承。这一规定使得出租人与承租人之间的权利得以平衡，值得我们借鉴。物权法定是物权产生的原则，法律未规定此永久承租他物权，司法实践中就不能作为物权对待。但一种权利不因法律对之未予规定就否认它在现实经济生活中的客观存在，法律的滞后性能够充分说明这一点。当这一权利普遍存在时就应有法律对之予以规范。我国就应制定这一他物权（永久承租权）法律规范，承认这一已被公众所接受又被实践操作所肯定的现实民事权利。承租人拥有的房屋永久承租权属物权不同于债权，债权需要相对方行为的支持，而物权不需要，可独立排他地行使。既然永久承租权属物权就存在一个公示的问题，动产物权以占有为公示，不动产物权（包括自物权、他物权）以登记为公示。登记公示制度不为公众所自由创立，它应来源于法律直接规定，并且属于强制性规范体现国家意志，法律直接规定谁为行使登记权的主体及其享有的职权和承担的职责。例如，土地使用权登记由土地管理机关行使。登记主体对不动产物权进行的登记行为就属于具体行政行为，登记主体与被登记物权人之间就形成了行政法律关系。从上可知，当确立起此类特殊租赁关系中承租人拥有永久承租权且属物权的观点时，就能得出此中存在行政法律关系的结论，更具体一点说就是存在行政登记法律关系。这一法律关系中行政相对人恒定为承租人，行政管理人因法律规定的不同而不同，如可规定由非房屋所有权人的单一行政机关行使登记权，也可规定由房屋所有权人（企事业单位）行使登记权，还可规定由行政机关及其委托的房屋所有权人（企事业单位）共同行使登记权。
综上所述，就本案而言，由于法律没有确立永久承租他物权，导致行政权力无法介入，因而就否定了永久承租他物权登记行政法律关系的存在。但行政法律关系不存在并不是说司法机关在处理此类特殊租赁关系时就应采用与处理普通租赁关系一样的司法手段，因为那样处理就如文中所述不符合公平原则。笔者认为在现阶段没有确立永久承租他物权法律规范的情况下，可从契约法律关系入手维护双方权利的公平。如本案，夏某某若欠租金非达一定数额（与获取承租权对价相当）不可解除合同，夏某某依据公有房屋住宅合同所享有的债权不适用善意取得，原合同继续有效，陈某某与房管所所订立合同无效。


　　　　　　　　　　　（重庆市渝中区人民法院 谢侃）

山西省运城市人民政府办公厅


运城市人民政府办公厅关于印发运城市车用燃气设施安全监督管理办法（试行）的通知


各县（市、区）人民政府，各开发区和空港新区管委会，市直各有关单位，各有关企业：
　　《运城市车用燃气设施安全监督管理办法（试行）》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。
　　
　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇一一年七月十三日　
　　
　　　
　　　　　　　　　　　　　　　运城市车用燃气设施安全监督管理办法（试行）
　　
　　第一章　总 则
　　
　　第一条　为加强车用燃气设施安全监督管理，保证人民群众生命财产安全，根据《中华人民共和国安全生产法》、《特种设备安全监察条例》、《车用气瓶安全技术监察规定》等法律法规，结合我市实际，制订本办法。
　　第二条　本办法适用于运城市行政区域内以压缩天然气（含煤层气）为燃料的车用燃气设施的安全监督管理。
　　本办法所称的车用燃气设施是指燃气汽车所使用的气瓶及附件、燃气专用装置（包括由供气部件、控制部件、燃料转换部件组成的整套燃料供给系统）、燃气加气机等。
　　第三条　车用燃气设施的安装、检验、使用和汽车加气应当执行本办法。
　　第四条　对车用燃气设施实施安全监督管理的有关部门依照下列规定履行职责：
　　（一）质量技术监督部门负责监督、协调有关部门落实车用燃气设施安全管理的有关规定，负责车用气瓶的安装、检验、登记、充装环节的安全监督管理工作；
　　（二）交通运输主管部门负责对燃气营运客车、公共汽车、客运出租汽车行政许可并实施行业监管；
　　（三）公安交通管理部门负责燃气汽车的登记备案；
　　（四）市建设行政主管部门对全市燃气汽车加气站进行管理指导，市燃气管理部门及各县（市、区）燃气主管部门负责对辖区内燃气汽车加气站实施安全监督管理；
　　（五）安全生产监督管理部门按照《危险化学品安全管理条例》对汽车加气站实施安全管理；
　　（六）公安机关消防机构按照《中华人民共和国消防法》对汽车加气站依法监督。
　　
　　第二章　安装与维修
　　
　　第五条　车用气瓶安装单位，必须取得省质监部门颁发的车用气瓶安装许可证。未经许可，任何单位与个人不得私自安装、拆卸、更换车用气瓶及附件。
　　外地取得车用气瓶安装许可的单位，在本市设置分支机构从事气瓶安装的，应当具有固定的安装、维修场地，具备许可所需的基本条件，并持安装许可证及省质监部门同意设立分支机构的证明到市质监部门登记备案。未经登记备案的外地单位不得在我市从事车用气瓶安装、维修业务。
　　第六条　从事车用气瓶的安装、维修、检验、充装人员必须经过专业培训，经考核合格，取得行业主管部门颁发的相应资格证。
　　第七条　车用气瓶安装单位，应当严格执行《机动车运行安全技术条件》、《车用气瓶安全技术监察规程》、《燃气汽车改装技术要求》及《压缩天然气汽车专用装置的安装要求》等相关技术规范和标准，并对其安装的车用燃气设施的安全性能负责。
　　第八条　车用气瓶安装单位必须选用取得特种设备制造许可企业生产的合格气瓶或者经检验合格的在用气瓶。所使用的燃气专用装置必须符合相关标准。
　　第九条　汽车加装车用气瓶及燃气专用装置后，安装单位应按照《燃气汽车改装技术要求》在发动机舱内或充气阀附近安装耐用铭牌。
　　第十条　车用气瓶的安装须经市特种设备监督检验所进行监督检验，未经监督检验合格不得交付使用。
　　第十一条　车用气瓶安装单位应当对安装完成的车用气瓶进行抽真空或惰性气体置换封存。负责对燃气汽车使用者进行安全知识培训，并将气瓶及燃气专用装置的合格证、车用气瓶监督检验证、安装合格证、安装监督检验合格报告、维护使用说明书等资料交付使用者。
　　
　　第三章　检 验
　　
　　第十二条　车用气瓶实行定期检验制度。
　　车用压缩天然气钢瓶的首次检验和第二次检验为每三年进行一次，第二次检验后每二年进行一次。
　　出租车用压缩天然气钢瓶的首次检验周期为二年，首次检验后每年进行一次定期检验。
　　金属内胆纤维环向缠绕气瓶的检验周期为3年。
　　气瓶在使用过程或检验中，发现有严重腐蚀或对其安全可靠性有怀疑时，应提前进行检验。
　　车用气瓶的检验周期从取得气瓶使用登记之日起开始计算。
　　车用气瓶的检验工作由取得相应资质的气瓶检验机构依照有关技术规范进行。检验机构应对其检验结果负责。
　　机动车检验机构按规定对燃气汽车进行安全技术检验。
　　第十三条　燃气汽车使用者应当在气瓶安全检验合格有效期届满前1个月内向有资质的气瓶检验机构申请定期检验。
　　检验合格的气瓶由检验机构出具车用气瓶定期检验报告，并根据检验结果和下次检验时间更新电子标签内容。
　　第十四条　燃气汽车发生危及气瓶和燃气专用装置安全的交通事故，继续使用前需经车用气瓶检验机构对气瓶及附件进行技术检验，合格后方可重新使用。
　　第十五条　车用气瓶附件由气瓶检验机构统一拆装和更换，燃气汽车的安装、维修单位和使用者不得擅自拆装和更换。
　　第十六条　车辆安全技术检验机构在进行燃气汽车定期检验时，应当查验《车用气瓶使用登记证》和《车用气瓶定期检验报告》，不符合要求的不予定期检验。
　　第十七条　车用气瓶实行定期报废制度。
　　按照国家相关标准：压缩天然气钢瓶出租车使用年限为5年，其它车辆为10年；压缩天然气金属内胆纤维环向缠绕气瓶使用年限不得超过15年。
　　第十八条　经检验不合格的报废气瓶和超过使用年限的气瓶由车用气瓶检验单位予以破坏处理，未做破坏性处理的不得交付他人或继续使用。
　　
　　第四章　使用管理
　　
　　第十九条　车用气瓶安装单位（或使用者）、新购燃气汽车用户应携带气瓶合格证、车用气瓶监督检验证、安装合格证、安装监督检验报告及车辆相关资料到市质监局办理车用气瓶使用登记，领取《车用气瓶使用登记证》和燃气汽车识别标志，并粘贴车用气瓶专用的电子标签。
　　办理车用气瓶使用登记后，使用者持《车用气瓶使用登记证》和车辆相关手续，到公安交通管理部门进行备案登记。
　　第二十条　《车用气瓶使用登记证》必须随车携带。燃气汽车应按规定在车辆前端和后端醒目位置分别设置燃气汽车识别标志。
　　第二十一条　燃气汽车使用者应当遵守安全使用和维护保养的规定，正确使用气瓶及燃气专用装置，做好日常检查和维护保养。要及时消除各种不安全因素，确保使用安全。
　　第二十二条　燃气汽车使用者不得使用未经检验或经检验不合格的气瓶及燃气专用装置。不得在未取得相关许可的汽车加气站进行充装。不得擅自拆装气瓶及燃气专用装置。不得自行处理气瓶内的残气。
　　
　　第五章　气瓶充装
　　
　　第二十三条　汽车加气站须经公安机关消防机构验收合格，并取得《危险化学品经营许可证》、《气瓶充装许可证》以及《燃气经营许可证》等相关证照。
　　汽车加气站必须严格执行气瓶充装的有关安全法律法规，认真做好车用气瓶充装前、充装中和充装后的检查，并对车用气瓶的充装质量和安全负责。
　　第二十四条　汽车用燃气质量应符合《车用压缩天然气》标准。
　　第二十五条　燃气加气机应当经法定计量检定机构检定合格，并在检定合格有效期内使用。
　　第二十六条　燃气加气机必须安装符合电子标签管理的自动充装系统。车用气瓶充装前，充装人员应对车用气瓶进行严格检查和信息扫描。
　　严禁充装下列气瓶：
　　（一）未经使用登记或者未粘贴电子标签的；
　　（二）超过检验期限或者定期检验不合格的；
　　（三）达到报废期限的；
　　（四）新瓶或者定期检验后的气瓶首次充装，未经置换或者抽真空处理的；
　　（五）对气瓶及其燃气系统安全性有怀疑的；
　　（六）燃气汽车司乘人员尚未离开车辆或者存在其他危及安全情况的。
　　第二十七条　燃气汽车加气站应制定事故应急处置预案，并定期进行应急演练。
　　
　　第六章　附 则
　　
　　第二十八条　对车用燃气设施安全负有监督管理职责的部门应密切配合，加强监督检查。要充分利用信息化手段对车用气瓶及燃气专用装置安全进行动态监管。
　　第二十九条　对违反法律法规及本办法规定行为的，由各有关部门在各自职责范围内，依据有关法律法规进行查处。
　　第三十条　本办法实施前，未办理使用登记的燃气汽车用户，应携带气瓶资料到车用气瓶检验机构对气瓶及附件进行检验；在指定的安装单位对安装工艺进行安全鉴定。车用气瓶检验机构和安装单位应分别出具车用气瓶检验报告和安装合格证明，经安装监督检验合格后持相关资料到市质监局办理使用登记。不符合规范要求的，由取得资质的安装单位重新进行安装或拆除。
　　第三十一条　车用气瓶检验机构依照相关安全技术规范进行气瓶检验检测，检验检测费用按有关规定执行。
　　第三十二条　本办法自公布之日起实施。