内容提要

我国采取了诸多监管手段加强对房地产市场的调控，但是从实际效果上看，并没有实现降低房价的调控目标。这些措施中的某些部分甚至存在限制公民的民事权利能力，扩大户籍制度的效应等问题，存在合法性瑕疵，且“一刀切”的限购政策不甚合理。房地产市场中的金融监管应该以促进房地产市场的良性发展为监管目标，利用法律调控机制而不是行政调控手段实现对房地产市场的有效调控，避免劣质信贷，防范次贷危机。本文主要从金融法律监管的角度分析了我国房地产市场的金融法律调控政策，且从金融法、民商法、行政法等角度分析了当前房地产市场调控措施的合法性、合理性和有效性，在此基础上提出我国商品房市场的调控不应一律以房价下跌或者房价稳定为目标，而是应该以商品房市场的和谐稳定与繁荣增长为目标，同时还应该以合理合法的调控措施促进城市化进程与社会公平、政府法治的实现。
关键词：金融监管；房地产市场；调控

我国商品房市场的金融与法律调控研究

一、问题的提出
从2005年至今，我国房地产市场经历了数轮暴涨，目前各大城市房价高企，很多低收入群众没有财力购买房屋。由于商品房本身具有商品性质，因此对于低收入群体来说，商品房价格似乎与其关系不大。但是考虑到我国保障性住房建设不足、分配不公平等原因，很多低收入群众只能去购买商品房。高企的房价引起了民众的愤怒，政府也逐步采取措施调控房地产价格，特别是进入2010年以来，密集的金融调控政策对房地产价格产生了深远的影响，那么，我国当前房地产市场调控中的金融监管是否奏效？其未来走向如何？如何在法律层面评价当前的调控措施？应该采取什么样的金融监管策略来调控房地产市场？究竟是以行政调控为主还是以法律调控为主？这些正是本文所要解决的问题。
二、当前商品房市场调控中金融监管措施的合法性与有效性
我国目前在房地产市场调控中所采取的金融尽管措施主要是如下几项：1、收紧信贷，防止银行将贷款发放给没有财力偿还贷款的人群，主要包括加强了信用审核、收入证明审核等；甚至要求提供一段时间内的社保缴纳记录，才能有资格获取贷款；2、提高首付比例。目前各大城市都提高了首付比例，例如要求支付30%甚至更高的首付才能办理贷款。
（一）合法性
当前商品房市场的调控措施是多样化的，如通过提高存款准备金率使流动性趋紧，从而使银行手中的可放贷资金减少，从而达到提高银行放贷压力的目的，能够有效地避免购房者利用杠杆效应从银行处借款并且大肆进行商品房炒作。此外，国家还通过对银行的监管，要求银行在贷款过程中加强对申请人资料的审核，提高贷款质量，防范次贷危机。这些措施都是在法律许可的范围内进行的，具有合法性，且在效果上能够起到给房地产市场降温的作用。
但是商品房市场调控中的其他较为激烈的措施却存在合法性疑问，笔者针对如下两点措施就其合法性进行评价。第一，商品房限购措施。商品房限购并非单方面的，限购也就意味着限售，但是限购与限售必须具有法律依据，否则就意味着限制了公民的财产权。例如，当前某些城市的限购措施要求已经有一套商品房的居民不能再购买第二套，这一措施在本质上剥夺了公民的购买一定财产的权利，而购买一定的商品本属于民事权利能力范畴，不合理地限制居民的购买权以及变相地限制房地产开发商的出售权利，并无法律依据，所以限购措施存在合法性瑕疵；第二，商品房购买资格与户籍制度挂钩。一些城市规定，必须具有本地户籍的人，才能购买商品房，“外地人”是不能购买商品房的。这些措施将商品房购买资格与户籍挂钩，表面上是为了维护本地房价的稳定，但是在客观上却放大了城乡差别和户籍制度，不但阻碍了城市化进程，同时还强化了户籍制度与户籍歧视，导致公民平等权无法得到实现。
因此，尽管目前所采取的商品房调控措施能够起到抑制房价非理性上涨的作用，但是这些措施中的某些部分不合法、不合理地放大了户籍歧视，限制了公民的民事权利能力，在法律效力上存在疑问。
（二）有效性
当前的商品房市场调控措施主要是从房地产购买者的角度出发的，其目标是防止劣质信贷，避免类似于美国次贷危机那样的金融风险，“允许低等级信用者贷款购房是房产泡沫和金融危机的关键因素”。[1]笔者认为这一监管措施本身没有错误，但是其调控效果不明显。如很多富裕家庭无需贷款，直接用现款就可以购买房屋，逃避了金融监管。反而很多低收入家庭难以办到贷款，无法实现买房的愿望。这一金融监管措施带来的风险是：一旦政策放松，很多刚性需求便会再次要求宣泄，从而导致房地产市场的进一步暴涨。
可见，我国目前采取的房地产市场金融监管的效果比较有限。这从2010年商品房市场的价格走势可以得到反映，从一些数据检测及新闻报道来看，2010年我国商品房价格非但没有下跌，相反继续微涨。2011年商品房价格虽然呈现滞涨势态，但是随着我国城市化进程的推进，商品房市场的反弹一触即发，所谓的商品房价格调控，缺乏明确的目标，当前商品房市场调控措施的有效性还值得进一步评估。
三、房地产市场调控中金融监管法律措施的走向
笔者认为我国提高首付、防止劣质信贷的做法之所以没有取到预期的促使房价下降的目的之外，其原因是多方面的，如我国目前正处于通胀期，CPI高企，在这一背景下，货币本身在贬值，一味地要求房价下降并不现实。而且由于我国收入统计数据失真，造成社会的实际购买力捉摸不透，从成交量和成交的活跃度来看，人们似乎有足够的财力才购买商品房，那么国家一味要求房价下降的目的本身便失去了存在的基础。
那么，房地产市场是否需要调控，以及如何调控？金融监管在此过程中到底应该发挥什么样的作用？行政调控为主还是法律调控为主？这些问题还需要进一步研究，笔者试图提出一些看法。
（一）房地产市场是否需要调控
笔者认为房地产市场需要调控，调控的目的不是为了房价下降，而是实现如下两个目的：1、满足购房者的购买欲求，主要是刚性需求；2、确保房地产市场健康发展，避免劣质信贷进入房地产市场。如果一味抑制人们的购房需求，这不但不合理，反而会给房地产市场埋下危机；当然如果任由房地产市场自由发展，也可能会酿成中国版的次贷危机。
此外，人们对商品房的投资需求是否应该满足？笔者认为，应该满足人们对商品房的投资需求，投资也是一种客观需求，其目的是为了防止资产缩水，因此没有理由限制公民对其财产权的保护。但是过热的投资会诱发金融风险，这就需要国家对商品房投资市场的调控采取某些法律措施，如税收法律措施等增加商品房投资的交易成本，从而避免投资过热。需要说明的是，商品房投资市场的调控措施必须法律化、制度化，而不能总是采取临时性的措施，否则调控政策缺乏长久性与稳定性，必然会导致人们的合理预期无法实现，且朝令夕改的临时性政策会导致法律与政策的安定性丧失，致使人们信赖利益受损。
（二）房地产市场应该如何调控
房地产市场的调控应该通过如下措施进行：1、确保保障性住房的开发和建设，满足低收入群众的居住需要；2、确保保障性住房的分配公平合理，避免保障性住房成为公权的侵占对象；3、发展租赁市场，引导刚性需求向租赁市场分流；4、消除负加于产权房之上的户籍、学区等障碍，使人们不再钟情于产权房，当然这是一项涉及到户籍改革的系统工程；5、加快土地供应，政府利益应该与房地产市场划清界限，政府作为一个公权主体，不应享有私益；6、防范劣质信贷进入房地产市场。
当前我国政府从房地产市场中获得了大量的收益，主要表现为政府获得了大量的土地出让金。这一现状导致了政府在房地产市场调控过程中处处受到利益制约，即如果对房地产市场调控过严，则政府收入减少，不利于政府运转；如果房地产市场调控不足，则投资过热，价格非理性上涨，人们的刚性需求无法得到满足。鉴于此，笔者认为政府应该成为一个居中的裁判者，而不是游戏的参与者，这就要求政府摆脱对土地财政的依赖，而是主要通过房地产税收获得财政收入。
（三）金融监管在房地产市场调控中应该发挥什么样的作用
在房地产市场的调控过程中，应该发挥金融监管的作用，具体来说，金融监管的作用应该体现在如下几个方面：1、通过调整利息影响房产投机行为，2010年-2011年我国已经进入了密集加息期，加息不但能够在一定程度上消除CPI高企的负面后果，同时也能够对房地产市场产生深远的影响，可以有效地防止房地产市场的投机成本，抑制过度投机[2]；2、优化贷款的发放对象。由于当前土地增值快，收益高，因此很多资质不良的企业也在房地产市场逐利，这固然是一个追求利润的商业行为，无可厚非，但是在加强金融监管的背景下，银行在向房地产开发商发放贷款的时候更是要加强审核，避免将贷款发放给劣质客户，引起坏账呆账。
（四）以法律手段还是行政手段调控房地产市场
当前我国在房地产调控中已经动用了行政手段，甚至规定“外地人”不得买房。这样的行政调控措施很难起到长久的效果，只能在短期内起到一些成效。更何况，限购的方式其实将人们的民事权利能力作出了一定的限制，而这一限制可能是违反宪法的。将人们是否属于“外地人”作为资格条件，也进一步放大了户籍制度的负面效应，将会造成新的社会歧视。因此，行政手段在房地产市场调控中并不足取，正确的做法是通过法律手段，如加强违规放贷的法律责任、防范信用风险、禁止囤地等，通过法律机制实现对房地产的有效调控，避免房价泡沫和由此引发的金融危机。
结语
总之，当前火热的房地产市场中隐含了一些危机，需要通过加强金融监管的方式，从资金源头上进行治理，以实现房地产市场的优良发展。我国当前将房地产市场的调控目标定位于降低房价，这一目标存在偏误，正确的做法是应该引导房地产市场良性发展，避免次贷危机，同时还需要从行政调控过渡到法律调控。

注释

[1] 丁晓钦，尹兴：《格林斯潘货币政策、金融监管与房地产泡沫分析》，《学习与探索》，2010年第3期，第133-135页。
[2] 在“9.11”灾难和互联网络泡沫破灭后，美国政府为了刺激经济增长,即一直实行宽松的货币政策，大幅降息使基准利率降至上世纪60年代以来的最低水平，为市场提供了充裕的流动性。韩再：《次贷危机形成机理及对我国房地产金融监管的反思》，《现代财经》，2009年第9期，第41-44页。

江苏省连云港市人民政府


市政府关于印发连云港市森林防火办法的通知



连政发 ﹝ 2005 ﹞ 185 号
各县、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
《连云港市森林防火办法》已经市十一届人民政府第49次常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。



二○○五年九月二十八日



连云港市森林防火办法

第一章 总 则

第一条 为有效预防和扑救森林火灾，保护我市森林、旅游资源和林区人民群众生命财产安全，促进林业生态和产业发展，根据《森林法》、《消防法》、国务院《森林防火条例》、《江苏省〈森林防火条例〉实施办法》等有关法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市境内所有森林、林木和林地火灾的预防和扑救工作。
第三条 森林防火工作实行“预防为主，积极消灭”的方针。
第四条 森林防火工作实行各级人民政府行政领导负责制，由各级政府的主要领导负总责，分管领导具体负责。各级林业主管部门对森林防火工作负有重要责任，林区各单位都要在当地人民政府领导下划定森林防火责任区，实行部门和单位领导负责制。
第五条　预防和协助扑救森林火灾，保护森林资源，是每个公民应尽的义务。

第二章 森林防火组织

第六条 市、县（区）人民政府设立护林防火指挥部，护林防火指挥部办公室设在同级林业主管部门，要配备专职干部负责日常工作。林区乡（镇）人民政府及国有林场成立护林防火领导小组，并有专人负责。各级护林防火指挥部或领导小组要认真履行《森林防火条例》规定的职责。
各级护林防火指挥部或护林防火领导小组成员，为本部门护林防火责任人。
第七条 林区各单位都要建立护林防火组织，在当地人民政府的领导下，负责本单位的森林防火工作。
有林乡镇和林区营林单位（国有林场、公园、自然保护区、风景名胜区、集体林场等）都应配备足够力量的护林员，划定护林范围。原则上每1000亩山林配一名专职护林员,护林员要配戴袖章、配备小嗽叭，适量携带灭火弹等灭火工具。专、兼职护林员在森林防火方面的具体职责是：巡护森林，管理野外用火，及时报告火情，协助查处森林火灾案件。
林区各单位必须建立季节性的专业或半专业扑火队伍，有林乡镇、林场必须有20人以上专业和半专业森林消防队伍；有林村、居委会必须建立以基干民兵为骨干的义务扑火队员30人以上，配备扑火工具和相应的配套装备，加强培训演练，熟练掌握扑火技术，做到常备不懈。
第八条 基层林业派出所，在防火期间要加强巡山检查和火源管理，组织防火安全检查，参与扑救森林火灾，参加调查处理森林火灾案件等工作。
第九条 在行政区域交界的毗连林区和友邻营林单位，有关地方政府要建立护林防火联防组织，制定联防、联动措施，自防为主，积极联防，团结互助，保护森林。

第三章 森林火灾的预防

第十条 地方人民政府依据行政区划范围，组织划定护林防火责任区，确定护林防火责任单位，层层签定护林防火责任状，落实护林防火责任制度，定期进行检查。
护林防火责任单位应当加强巡山检查和火源管理，组织防火安全检查。
在林区建立军民联防制度，警备区、武警、消防、边防部队及民兵预备役，要开展消防技术培训和扑救演练，积极参与森林火灾的预防与扑救。
第十一条 本市森林防火期规定为每年11月1日至次年的5月10日。护林防火指挥部根据实际情况，可以决定提前或推迟当地的森林防火期。县级以上人民政府根据实际情况，可以划定森林防火戒严区域、规定森林防火戒严期。防火期间的双休日、元旦、冬至、春节、清明期间规定为防火紧要期。
森林防火期内，各级护林防火机构及林区的相关单位，要实行24小时值班制度，不得脱岗、漏岗。重点乡镇、林场、风景名胜区、旅游景点设立观察了望哨，监视野外火源。
第十二条　花果山风景区、连云区云台山国家级森林公园为省级森林防火重点单位，赣榆县的吴山林场、连云区的连岛旅游度假区等18个风景区、林场为市级重点森林防火单位，各单位的行政主要领导为本单位森林防火第一责任人，分管领导为直接责任人。
重点林区或国有林场经县级人民政府或其授权单位批准，可在入山主要道口设立检查站，封山禁火，严禁一切野外用火，控制火灾发生。
第十三条 进入森林防火期，地方人民政府及营林单位要广泛宣传森林防火的意义和要求，要印发森林防火宣传资料，在进山道口刷写护林防火标语，制作防火标牌，在醒目地段悬挂过街横幅，沿山村（街）要利用广播、画廊、墙报等多种形式宣传防火知识，营造森林防火，人人有责的浓烈氛围。
教育部门要给学生上森林防火常识课；气象部门，应主动做好森林火险天气监测、预报工作，及时发布森林火险、气象预报和高火险气象警报；报社、电台、电视台等新闻部门应每年制定森林防火宣传计划，积极做好森林防火宣传工作。
第十四条 林内可燃物清理由营林单位负责实施。在每年防火期前，防火通道、旅游景点道路两侧5米内、古建筑周围、坟墓集中处周围的可燃物必须彻底清理，重点部位必须建立防火设施。
第十五条 加强林区坟墓的管理，对林区现有的坟墓采取平、迁与管理相结合的办法，综合治理。对确认的无主坟，一律平掉坟头；对零星的散坟限期迁入公墓；对数量较多，相对集中且一时难以搬迁的墓区，要加强管理，落实看管责任，严看死守，可采取拉铁丝网、建隔离带等多种辅助手段加大管理力度，实施封闭式管理，待时机成熟时全部迁出林区。严禁新葬坟墓进入林区，禁止在林区烧纸祭祖，提倡用鲜花等文明方式祭祖，推行树葬、海葬、草坪葬等多种形式处理骨灰。
第十六条 在森林防火期内，林区任何单位和个人必须严格遵守并执行以下规定：
（一）禁止从事一切非生产性用火活动，包括野外吸烟、野炊、烧香、焚纸、点烛、鸣放鞭炮、火把照明、埋设雷管或枪械狩猎等。
（二）因特殊情况确实需要用火的，须经县（区）人民政府或其授权机关批准，领取林区用火许可证。经批准的用火单位要有专人负责，准备扑火工具，做好防范工作，作业结束后，经检查确认无余火时，方可撤离。
（三）林区内进行爆破、采矿、实弹演习、勘察等活动，须经县（区）人民政府或其授权单位批准，并采取防火措施。
第十七条 森林火灾预防和扑救经费应纳入地方各级人民政府财政预算，予以保障。林区营林单位、风景旅游单位，应当从经营收入中列出专项经费用于护林防火工作。
第十八条 各级人民政府要有计划地购置防火设备并加强基础设施的建设，相关费用由各级人民政府负责保障，将森林防火基础设施建设纳入国民经济和社会发展规划。
（一）要在林区设置火情嘹望塔、监测哨、电子监控等，主要进山路口和重点保护地域、单位要设有护林防火警示牌。
（二）建设生物、化学隔离带。林区除利用自然沟、道路阻滞林火外，要逐年建设生物和化学隔离带，要按照造林规划逐年营造生物防火林带，一级防火林带（宽度20-25米）要求面积控制在2000亩。二级防火林带及隔离带（宽度15米）网格的控制面积在500亩至800亩。
（三）建设防火通道。按照2万亩以上的重点山区每万亩建25公里，一般山区每万亩建20公里防火通道的要求，按森林防火基础设施建设规划开辟防火通道。
（四）各级护林防火机构和有林单位，必须按照标准配备一定数量的灭火器材，原则上每1000亩配备一台风力灭火机，并配有足够的灭火弹、灭火水枪、三号工具等。每年的5月、10月各单位要对扑火机具进行普遍维修检查，确保运行良好。并按上级下达储备计划，储备足够的灭火器材，建设好器材储备库，以备扑灭重大森林火灾的需要。
第十九条　在林区新建、改建、扩建的工业与民用建筑必须执行森林防火有关规定。

第四章 森林火灾的扑救

第二十条 任何单位和个人发现火情必须立即扑救，并及时报告。当地人民政府或护林防火指挥部接到报告后，要立即组织扑救，同时责成防火值班人员及时准确地将森林火灾发生的时间、地点、扑救情况、火情动态向市护林防火指挥部汇报。辖区内的专业和半专业森林扑火队员，在接警后必须立即赶赴起火地点投入扑救。市护林防火指挥部接到报告后，根据火情组织扑救，必要时按程序商请部队支援，接到扑火通知的部队和其它友邻单位森林扑火队伍要按指挥部的要求，迅速赶到扑火现场。
第二十一条 县级以上护林防火指挥部和林区乡镇人民政府及国有林场、风景名胜区都要制定符合实际的森林火灾扑救预案，建立森林火灾现场扑救指挥系统，绘制森林防火灭火指挥图。
第二十二条 扑救森林火灾时，各级护林防火指挥部成员单位应按照《森林防火条例》第二十四条的规定，主动配合，做好工作，支援灭火救灾。
第二十三条 森林火灾明火扑灭后，必须组织全面检查，消除余火，并留有足够人员监测火场，当地人民政府或防火指挥部要派人检查确认无火源隐患后，方可撤离。
第二十四条　因扑救森林火灾负伤、致残或牺牲的人员，按《森林防火条例》第二十六条规定给予医疗、抚恤。
扑火经费按《森林防火条例》第二十七条的规定执行。
第五章 森林火灾的调查和统计

第二十五条　森林火灾分为：
（一）森林火警：受害森林面积不足一公顷或者其它林地起火的；
（二）一般森林火灾：受害森林面积在一公顷以上，不足十五公顷的；
（三）较大森林火灾：受害森林面积在十五公顷以上，不足一百公顷的；
（四）重大森林火灾：受害森林面积在一百公顷以上，不足一千公顷的；
（五）特大森林火灾：受害森林面积在一千公顷以上的。
第二十六条 森林火灾发生后，当地公安机关应及时对起火的时间、地点、火因、肇事者进行调查或侦查；护林防火指挥部或林业主管部门应及时对过火面积、受害森林面积和蓄积、物资消耗和其他经济损失、人员伤亡及扑救情况进行调查。
森林火警由当地乡（镇）人民政府或所在林场组织调查；一般森林火灾由县区护林防火指挥部或林业主管部门调查，并将查处情况于火灾发生后7个工作日内书面上报市护林防火指挥部；较大以上等级森林火灾由市护林防火指挥部办公室会同市公安局、监察局、物价局、政府法制办等部门联合调查，并在10个工作日内提出查处意见。
行政区交界地段发生森林火灾，由起火一方负责调查，有关方面应给予协助。
第二十七条 森林火灾调查结果应建立档案，并将调查情况按《森林防火条例》规定，书面报上一级主管部门。森林火灾统计报表，应在防火期内的每月月底前报送上一级护林防火办公室。

第六章 奖惩

第二十八条 有下列事迹的单位和个人，由县级以上人民政府或护林防火指挥部给予表彰和奖励，重奖防火有功的单位和个人。
（一）严格执行森林防火规定，预防和扑救措施得力，在森林防火责任区内，保持无森林火灾一年以上的护林防火重点县（区），保持无森林火灾三年以上的重点乡（镇）、国有林场、自然保护区、风景名胜区，保持无森林火灾五年以上的林区行政村、集体林场；
（二）发生森林火灾及时采取有力措施、积极组织扑救的，或者在扑救中起模范带头作用有显著成绩的；
（三）发现森林火灾及时报告，并尽力扑救，避免造成重大损失的；
（四）发现纵火行为及时制止或者举报的；
（五）在查处森林火灾案件中作出贡献的；
（六）在森林防火研究和科技推广中有突出成绩的；
（七）连续从事森林防火工作5年以上，成绩显著的。
第二十九条 有下列行为之一的，依法、依纪追究相关责任人员责任。
（一）县（区）、乡镇人民政府及林区各单位，在森林防火工作中，责任不落实，措施不到位，在火灾发生时，隐瞒火情，延误扑救时机，在火灾扑救中组织不力，指挥失误，造成重大损失的；
（二）不服从护林防火指挥机构指挥，扑救火灾延误时机的，未经批准擅自撤离火灾现场的；
（三）在查处森林火灾案件中，阻挠或故意隐瞒实际情况的；
（四）其他贯彻森林防火规定不力，造成重大损失的。
第三十条 违反本办法第十六条规定，或有下列情形之一的，依法处以10元至50元的罚款，或者给予警告或通报批评。
（一）在林间随意用火尚未造成损失的；
（二）对森林火灾隐患经有关部门发现并通知消除而不予消除的。
第三十一条 违反本办法第十二条规定，在戒严期、戒严区内野外用火的，或者违反本办法第十六条规定的，视情节轻重，依法追究有关人员责任。
第三十二条 过失引起森林火灾，尚未造成重大损失的行为，依法责令限期更新造林、赔偿损失，并处50元至50O元的罚款；
对破坏森林防火设施、设备造成损失的，除依法责令当事人赔偿损失外，并可处以原价5倍以下的罚款。
以上处罚由县级以上林业主管部门或其授权单位决定。
第三十三条 当事人对行政处罚不服的，可以依照《行政复议条例》和《行政诉讼法》的有关规定申请复议或提起诉讼。
第三十四条 违反森林防火管理，依照有关法律规定应予以治安处罚的，由公安机关依法处罚；情节和危害后果严重，触犯刑法构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第七章　　附　则

第三十五条 本办法由市林业局负责解释。
第三十六条 本办法自下发之日起施行。1998年11月18日市政府印发的《连云港市森林防火办法》（连政发[1998]207号）同时废止。